淄博市新型墙体材料发展应用与民用建筑节能条例
作者:法律资料网 时间:2024-05-21 15:00:55 浏览:9242
来源:法律资料网
淄博市新型墙体材料发展应用与民用建筑节能条例
山东省淄博市人大常委会
淄博市新型墙体材料发展应用与民用建筑节能条例
（2002年4月10日淄博市第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 2010年10月29日淄博市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订通过 2010年11月25日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准 2010年12月2日淄博市人民代表大会常务委员会公告公布 自2011年1月1日起施行）
第一章 总则
第一条 为发展新型墙体材料，加强民用建筑节能管理，降低建筑能耗，提高资源利用效率，根据《中华人民共和国节约能源法》、国务院《民用建筑节能条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内新型墙体材料的发展应用与民用建筑节能活动，适用本条例。
第三条 本条例所称新型墙体材料，是指以煤矸石、粉煤灰、赤泥、炉渣、河沙、淤泥、建筑垃圾等非粘土为主要原料生产的符合标准的墙体材料制品。本条例所称民用建筑，是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。本条例所称民用建筑节能，是指在保证民用建筑使用功能和室内冷、热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。本条例所称既有民用建筑节能改造，是指对不符合民用建筑节能强制性标准的既有民用建筑的围护结构、供热系统、采暖制冷系统、照明设备和热水供应设施等实施节能改造的活动。
第四条 市建设行政主管部门负责本行政区域内新型墙体材料发展应用与民用建筑节能的监督管理工作，其所属的墙体材料改革与建筑节能机构承担具体管理工作。区县建设行政主管部门负责本行政区域内新型墙体材料发展应用与民用建筑节能的监督管理工作。市、区县人民政府有关部门应当按照各自职责，做好新型墙体材料发展应用与民用建筑节能管理的相关工作。
第五条 市、区县人民政府应当加强对新型墙体材料发展应用与民用建筑节能工作的领导，健全新型墙体材料发展应用与建筑节能工作机构和服务体系，推动新型墙体材料与民用建筑节能技术的开发应用。
第六条 市、区县人民政府应当每年在财政预算中安排民用建筑节能专项资金，用于支持建筑节能技术与产品研发推广、可再生能源技术应用、既有民用建筑围护结构和供热系统的节能改造、建筑能耗监测系统建设等工作。民用建筑节能项目依法享受税收优惠。
第七条 新建、改建、扩建民用建筑工程，建设单位应当按照国家和省有关规定缴纳新型墙体材料专项基金。
第八条 市、区县人民政府应当鼓励发展节能供热方式，完善供热价格形成机制，逐步实行按照用热量收费制度，扶持在民用建筑节能活动中采用太阳能、地热能等可再生能源。
第二章 新型墙体材料和建筑节能技术与产品管理
第九条 市建设行政主管部门应当制定全市新型墙体材料和建筑节能技术与产品开发利用总体规划和年度计划，组织编制应用技术规范、标准、图集和定额，指导新型墙体材料和建筑节能技术与产品的生产、推广和应用。
第十条 鼓励研制、开发、引进、推广、使用建筑节能新技术、新工艺、新材料和新设备，限制使用或者禁止使用能源消耗高的技术、工艺、材料和设备。建设单位、设计单位、施工单位不得在民用建筑活动中使用国家、省列入禁止使用目录的技术、工艺、材料和设备。
第十一条 鼓励生产企业利用煤矸石、粉煤灰、炉渣、赤泥等工业废渣和河沙、淤泥、建筑垃圾等为原料生产新型墙体材料，并按照国家有关规定享受税收优惠。
第十二条 新型墙体材料和建筑节能产品生产企业应当按照国家标准、行业标准或者地方标准组织科研和生产。没有国家标准、行业标准和地方标准的，应当制定企业标准，报市质量技术监督部门备案。禁止生产、销售、使用没有产品标准或者达不到产品标准的新型墙体材料和建筑节能产品。
第十三条 新型墙体材料和建筑节能技术与产品实行认定制度。未经认定的，不得作为新型墙体材料和建筑节能技术与产品进行销售和使用。禁止伪造、涂改、出租、出借、转让新型墙体材料和建筑节能技术与产品认定证书。
第十四条 城市、镇规划区范围内新建、改建、扩建的民用建筑工程，禁止使用粘土砖。鼓励、扶持在农村住房建设活动中使用新型墙体材料和建筑节能技术与产品。
第三章 新建民用建筑节能
第十五条 规划行政主管部门进行民用建筑规划审查时，应当就设计方案是否符合民用建筑节能强制性标准和项目能耗指标征求建设行政主管部门的意见。建设行政主管部门应当在收到规划行政主管部门征求意见材料之日起七日内提出书面意见。对不符合民用建筑节能强制性标准和项目能耗指标的，不得颁发建设工程规划许可证。
第十六条 建设单位应当按照国家民用建筑节能强制性标准和有关建筑节能要求，委托建设项目的设计与施工；不得明示或者暗示设计、施工单位违反民用建筑节能强制性标准和有关建筑节能要求进行设计、施工；不得擅自改变建筑节能设计文件；不得明示或者暗示施工单位使用不符合施工图设计文件要求的墙体材料、保温材料、门窗、采暖制冷系统和照明设备。按照合同约定，由建设单位采购墙体材料、保温材料、门窗、采暖制冷系统和照明设备的，建设单位应当保证其符合施工图设计文件要求。
第十七条 设计单位应当按照民用建筑节能法律、法规和强制性标准进行设计。设计文件应当包括符合规定要求的建筑节能内容。
第十八条 施工图设计文件审查机构应当按照民用建筑节能强制性标准，对建设项目施工图设计文件中的建筑节能内容进行审查。审查合格的，及时出具审查报告；审查不合格的，建设行政主管部门不得颁发建筑工程施工许可证。
第十九条 施工单位应当按照审查合格的施工图设计文件和民用建筑节能施工技术规范施工，不得擅自改变民用建筑节能设计，不得使用不符合施工图设计文件要求的墙体材料、保温材料、门窗、采暖制冷系统和照明设备等。
第二十条 工程监理单位应当按照建设工程监理规范及民用建筑节能技术标准、施工图设计文件对建设工程实施监理。对不按照民用建筑节能强制性标准、施工图设计文件施工的，以及采用国家、省列入禁止使用目录的技术、工艺、材料和设备的，应当要求施工单位限期改正；对拒不改正的，应当及时报告建设单位，并向建设行政主管部门报告。 墙体、屋面的保温工程施工时，监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视、平行检验等形式实施监理。未经监理工程师签字，墙体材料、保温材料、门窗、采暖制冷系统和照明设备不得在建筑上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。
第二十一条 建设单位在建设工程竣工验收时，应当委托有资质的节能检测机构对建筑节能状况进行检测，组织节能专项验收，并出具民用建筑节能验收报告。未进行节能验收或者节能验收不合格的，不得出具建设工程竣工验收合格报告。 建设行政主管部门应当加强对民用建筑节能验收报告的备案审查，发现达不到建筑节能标准和节能检测结果不真实的，责令建设单位和节能检测机构进行整改，并重新组织竣工验收。
第二十二条 房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。公示的信息应当真实。
第二十三条 在正常使用条件下，保温工程的最低保修期限为五年。保温工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。保温工程在保修范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失依法承担赔偿责任。施工单位将保修责任转移给建设单位的，由建设单位负责。
第二十四条 国家机关办公建筑和大型公共建筑的所有权人应当对建筑的能源利用效率进行测评和标识，并将测评结果公示，接受社会监督。
第二十五条 新建民用建筑和实行集中供应热水的医院、学校、饭店、游泳池、公共浴室等公共建筑利用太阳能、地热能等可再生能源系统的，建设单位应当将可再生能源利用系统与建筑同步设计、同步施工、同步验收。
第四章 既有民用建筑节能
第二十六条 市、区县人民政府建设行政主管部门应当对本行政区域内既有民用建筑的用能情况进行调查统计和分析，编制既有民用建筑节能改造年度计划，报本级人民政府批准后组织实施。
第二十七条 实施既有民用建筑节能改造，应当符合国家民用建筑节能强制性标准，优先采用遮阳、改善通风等低成本改造措施。制定建筑节能改造措施，应当听取建筑所有权人的意见。集中供热的建筑围护结构改造，应当与供热计量改造和供热系统改造同步进行。对公共建筑进行节能改造，应当安装室内温度调控装置和用能分项计量装置。
第二十八条 既有民用建筑节能改造应当与旧城区改造、旧村改造、建筑物修缮、区域性冷热源改造等结合进行。列入拆迁范围内的民用建筑不得进行节能改造。
第二十九条 国家机关办公建筑的节能改造费用，应当按照建筑所有权归属关系，由市、区县人民政府纳入本级财政预算。居住建筑和教育、科学、文化、卫生、体育等公益事业使用的公共建筑节能改造费用，由政府、建筑所有权人共同负担。
第三十条 市、区县人民政府应当制定优惠政策，鼓励社会资金采用多种模式投资既有民用建筑的节能改造，提供建筑节能服务。投资人按照协议的约定，分享既有民用建筑节能改造获得的收益。
第五章 民用建筑用能系统运行节能
第三十一条 市、区县人民政府节能工作主管部门应当会同同级建设行政主管部门，确定本行政区域内的公共建筑重点用能单位及其年度用能限额。
第三十二条 国家机关办公建筑和大型公共建筑的所有权人或者使用权人应当制定相应的节能运行管理制度和操作规程，建立建筑运行能耗统计档案，配合政府有关部门调查统计，提供建筑物能源消耗数据。
第三十三条 民用建筑照明工程，应当选用节能型产品。在保证照明质量的前提下，合理选择照度标准、照明方式、控制方式，并充分利用自然光，降低照明电耗。
第三十四条 供热单位应当改进技术装备，实施集中供热系统热源、热力站供热量以及建筑物热力入口、用户用热量的计量管理，并对供热系统进行监测、维护，提高供热系统的效率，保证供热系统的运行符合民用建筑节能强制性标准。
第六章 监督检查
第三十五条 市、区县人民政府应当组织有关部门，对民用建筑节能和既有民用建筑节能改造情况进行监督检查。
第三十六条 建设行政主管部门应当加强对新型墙体材料和建筑节能产品使用环节的监督管理。
第三十七条 建设行政主管部门应当对民用建筑工程规划设计、施工过程、工程验收、能效测评及商品房销售等环节中执行民用建筑节能强制性标准和有关规定进行监督检查。
第三十八条 建设行政主管部门应当逐步建立民用建筑能耗监测系统，对民用建筑的能耗情况进行调查统计和评价分析，并定期公布，接受社会监督。
第三十九条 建设行政主管部门应当建立举报制度，受理对违反民用建筑节能法律、法规行为的举报，并依法查处。
第七章 法律责任
第四十条 违反本条例规定，使用不符合产品标准的新型墙体材料与建筑节能产品，以及使用粘土砖的，由市、区县建设行政主管部门责令停止使用，可以处以一万元以上三万元以下罚款。
第四十一条 伪造、涂改、出租、出借、转让新型墙体材料和建筑节能技术与产品认定证书的，由市、区县建设行政主管部门处以一万元以上三万元以下罚款。
第四十二条 违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，由市、区县建设行政主管部门责令改正，处以二十万元以上五十万元以下罚款：
（一）明示或者暗示设计单位、施工单位违反民用建筑节能强制性标准进行设计、施工的；
（二）明示或者暗示施工单位使用不符合施工图设计文件要求的墙体材料、保温材料、门窗、采暖制冷系统和照明设备的；
（三）采购并使用不符合施工图设计文件要求的墙体材料、保温材料、门窗、采暖制冷系统和照明设备的；
（四）使用国家、省列入禁止使用目录的技术、工艺、材料和设备的。
第四十三条 违反本条例规定，建设单位对不符合民用建筑节能强制性标准的建筑项目出具竣工验收合格报告的，由市、区县建设行政主管部门责令改正，处建筑项目合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十四条 违反本条例规定，设计单位未按照民用建筑节能强制性标准进行设计，或者设计使用国家、省列入禁止使用目录的技术、工艺、材料和设备的，由市、区县建设行政主管部门责令改正，处以十万元以上三十万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿，由颁发资质证书的部门降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十五条 违反本条例规定，施工图设计文件审查机构未按照民用建筑节能强制性标准审查，出具虚假审查报告的，由市、区县建设行政主管部门责令改正，没收违法所得，处以一万元以上三万元以下罚款。
第四十六条 违反本条例规定，施工单位未按照民用建筑节能强制性标准进行施工的，由市、区县建设行政主管部门责令改正，处建筑项目合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，由颁发资质证书的部门降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十七条 违反本条例规定，施工单位有下列行为之一的，由市、区县建设行政主管部门责令改正，处以十万元以上二十万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿，由颁发资质证书的部门降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）对进入施工现场的墙体材料、保温材料、门窗、采暖制冷系统和照明设备未进行查验的；
（二）使用不符合施工图设计文件要求的墙体材料、保温材料、门窗、采暖制冷系统和照明设备的；
（三）使用国家、省列入禁止使用目录的技术、工艺、材料和设备的。
第四十八条 违反本条例规定，工程监理单位有下列行为之一的，由市、区县建设行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处十万元以上三十万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）未按照民用建筑节能强制性标准实施监理的；
（二）墙体、屋面的保温工程施工时，未采取旁站、巡视和平行检验等形式实施监理的。
第四十九条 违反本条例规定，节能检测机构未按照民用建筑节能强制性标准检测，出具虚假检测报告的，由市、区县建设行政主管部门责令改正，处以一万元以上三万元以下罚款。
第五十条 违反本条例规定，房地产开发企业销售商品房，未向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，或者向购买人明示的所售商品房能源消耗指标与实际能源消耗不符的，依法承担民事责任；由市、区县建设行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处交付使用的房屋销售总额百分之二以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级或者吊销资质证书。
第五十一条 违反本条例规定，规划、设计、施工、监理等注册执业人员未执行民用建筑节能强制性标准的，由市、区县建设行政主管部门责令停止执业三个月以上一年以下；情节严重的，由颁发资格证书的部门吊销执业资格证书，五年内不予注册。
第五十二条 违反本条例规定，市、区县人民政府有关部门有下列行为之一的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：
（一）对设计方案不符合民用建筑节能强制性标准的民用建筑项目颁发建设工程规划许可证的；
（二）对不符合民用建筑节能强制性标准的设计方案出具合格意见的；
（三）对施工图设计文件不符合民用建筑节能强制性标准的民用建筑工程颁发施工许可证的；
（四）不依法履行监督管理职责的其他行为。
第五十三条 建设行政主管部门以及其他有关部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予处分。
第五十四条 当事人认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法提起行政复议或者行政诉讼。
第八章 附 则
第五十五条 本条例自2011年1月1日起施行。
乌鲁木齐市人大常委会关于坚决制止企业所办学校教育资产流失情况的决定
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市人大常委会
乌鲁木齐市人大常委会关于坚决制止企业所办学校教育资产流失情况的决定
颁布机关： 乌鲁木齐市人大常委会
备 注： 2000年10月12日乌鲁木齐市十二届人大常委会第25次会议通过。
内 容： 今年9月，市人大常委会在对我市贯彻执行《中华人民共和国教育法》情况进行执法检查时发现：目前我市企业所办学校在移交地方政府和社会力量办学的过程中，一些办学企业以种种理由占用学校场地。教学用房，致使我市的教育资产在不断流失，而且有愈演愈烈之势。这种情况若不能得到及时。坚决地制止，势必对我市落实《教育法》就近人学的原则。合理配置我市教育资产、完成基础教育的总体任务带来严重的消极影响。为此，市人大常委会特作如下决定：
1、市政府要积极采取有效措施坚决制止企业气办学校的教育资产流失，同时，尽快组织市教育。规划。土地等有关部门，以区（县）为单位，对辖区范围内企业所办学校的资产情况进行登记备案。保障企业所办学校剥离工作的顺利进行。
2、市政府要责成那些违反《乌鲁木齐实施（新疆维吾尔自治区义务教育实施办法）的若干规定》和《乌鲁木齐市人大常委会关于改善我市义务教育阶段部分学校生均活动场地严重不足状况的决定》的规定占用学校用地的企业，必须在2001年3月之前对违法占地情况行纠正。逾期不纠正的，将由有关执法部门依法追究企业有关责任人及有关部门的法律责任。
3、各办学企业不得违法减少。占用学校用地。市教育。规划。土地等有关部门对违反《中华人民共和国义务教育法》第条第一款。《中华人民共和国教育法》第72条第二款。《乌鲁木齐市实施＜新疆维吾尔自治区义务教育实施办法＞的若干规定》第九条侵占企业学校用地的建设项目，一律不予办理有关手续，对违者将依法追究有关责任人及有关部门的法律责任。
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国税发[2006]31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
二、关于完工开发产品的税务处理问题
（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：
1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
四、关于合作建造开发产品的税务处理问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：
1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
（二）下列项目按以下规定进行扣除：
1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：
（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：
（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
11．利息。按以下规定进行处理：
（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
九、关于征收管理问题
（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。
（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；
2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
十、关于适用减免税政策问题
根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
十一、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。
本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。
国家税务总局
二○○六年三月六日
