湖南省人民政府关于印发《湖南省房产税施行细则》的通知
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湖南省人民政府关于印发《湖南省房产税施行细则》的通知
湖南省人民政府关于印发《湖南省房产税施行细则》的通知
湖南省人民政府文件
湘政发［２００３］１４号
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湖南省人民政府关于
印发《湖南省房产税施行细则》的通知
各市州、县市区人民政府，省政府各厅委、各直属机构：
现将修订后的《湖南省房产税施行细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
湖南省人民政府
二００三年八月十五日
湖南省房产税施行细则
第一条 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，结合我省实际情况，制定本施行细则。
第二条 房产税在城市（包括郊区）、县城、建制镇和符合国务院规定建制镇标准但尚未建镇的工矿区征收。
第三条 应税房屋的房产税，依照房产原值一次扣除２０％后的余值计算。以后各征税年度，除新建、扩建、部分拆除、毁损等原因变动原值外，不再变动计税基数。
房产原值不清或者原值不实的，由主管地方税务机关参照同类房屋核定。
第四条 新建、扩建房屋从竣工验收（包括来验收已使用）时起征税；旧房从调入的次月起征税。拆除、毁损或者调出房屋，从拆除、毁损或者调出的次月起停止征税。
第五条 除《条例》规定免征房产税的房屋外，下列房屋减征或者免征房产税：
（一）企业、其他组织或者个人举办学校、医院、敬老院、幼儿园、托儿所自用的房屋免征房产税；
（二）安置残疾人占总人数３５％以上的社会福利工厂自用的房屋免征房产税；
（三）企业租给职工的住宅暂减征５０％的房产税。
前款所列免税单位以及《条例》所列免税单位自办工业、商业、服务业使用的房屋或者出租的房屋，应当缴纳房产税。
第六条 纳税人纳税确有困难的，可以向主管地方税务机关提出申请，由县级以上地方税务机关按照税收减兔管理权限审查批准，酌情减征房产税。
第七条 房产税纳税期限：
（一）以房产余值计征的，分季（定于３月、６月、９月、１２月）缴纳；
（二）以房产租金收入计征的，按月缴纳。
第八条 纳税人应当依照地方税务机关规定的期限，将房屋的座落、构造、面积、用途和房产原值或者租金收入情况，据实向主管地方税务机关办理纳税申报登记。
纳税人变更住址，转移房屋产权，或者新建、扩建、拆除、毁损房屋使计税基数发生变更的，应当从变更之日起３０日内向主管地方税务机关申报登记。
第九条 房产税向房产所在地地方税务机关缴纳。
第十条 本施行细则自２００３年９月１日起施行。１９８６年９月３０日省人民政府发布的《湖南省房产税施行细则》（湘政发［１９８６］３４号）同时废止。
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关于商品房买卖合同的若干思考
王丹 肖文
一、商品房买卖合同的效力问题
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。
民用航空总局
中国民用航空总局令
第163 号
《民用航空行政检查工作规则》（CCAR-13）已经2006
年2 月8 日中国民用航空总局局务会议通过，现予公布，自
2006 年3 月20 日起施行。
局长：杨元元
二○○六年二月二十日
民用航空行政检查工作规则
第一章 总则
第一条 为规范民航行政机关的行政检查行为，保证民航行
政机关依法行政，维护公民、法人或其他组织的合法权益，根据
《中华人民共和国民用航空法》、《中华人民共和国安全生产法》
和国家有关法律、法规的规定，制定本规则。
第二条 本规则所称的行政检查是指民航行政机关及其委托
的组织、个人和法律法规授权的组织依据国家法律、法规和民航
规章的规定，对从事民用航空活动的公民、法人或其他组织实施
的察看、了解和掌握其遵守有关法律法规和规章情况，督促其履
行义务的行为。
对从事民用航空活动的公民、法人或其他组织实施的各类行
政检查，适用本规则。但是法律、法规有特别规定的除外。
第三条 行政检查应当遵循依法、公开、便民、合理的原则。
第四条 本规则中所称行政执法手册，是指民航总局为满足
中国民用航空监察员（以下简称监察员）进行行政许可、行政检
查、行政处罚及实施行业管理需要而编制的工作指导文件。
第二章 行政检查的实施机关、人员及职责
第五条 民航行政机关应当对下列活动进行检查：
（一）依法应由民航行政机关准予行政许可的民用航空活动；
（二）不需民航行政机关许可，但应由民航行政机关依法监
管的民用航空活动；
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（三）依法应由民航行政机关进行行业管理的其他民用航空
活动。
第六条 下列民航行政机关依照国家法律、法规和规章的规
定，以自己的名义独立行使相应的行政检查权。
（一）民航总局；
（二）民航地区管理局。
第七条 民航总局制定行政检查规章和制度，指导监督各地
区管理局、民航安全监督管理办公室（以下简称监管办）的行政
检查工作。
民航总局可以在全国范围内就专门事项，组织实施专项行政
检查。
第八条 民航地区管理局制定落实民航总局行政检查规章和
制度的实施办法，在本辖区范围内组织、指导监管办开展行政检
查。
民航地区管理局在本辖区内可以就专门事项组织实施专项
行政检查。
第九条 监管办应当依据所属民航地区管理局的分工和授权
实施行政检查。
第十条 民航地区管理局之间对行政检查范围或检查事项有
争议的，由民航总局确定。
民航地区管理局、监管办及其监察员在上级机关有明确授权
的情况下，可以执行跨辖区的行政检查任务。
第十一条 除法律法规明确授权外，民航总局空管局应当依
据民航总局的分工和委托，以民航总局的名义组织、实施行政检
查，各地区空管局应当依据所属民航地区管理局的分工和委托以
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及民航总局空管局的安排，以民航地区管理局的名义实施行政检
查。
本规则关于民航行政机关及其监察员的相关规定适用于民
航总局空管局、各地区空管局及其监察员。
第十二条 民航行政机关的职能部门，应当以本机关名义承
办具体行政检查事项，不得以该部门名义实施行政检查。
第十三条 依法接受民航行政机关委托实施行政处罚及其他
行政管理事项的其他组织，应当依照本规则以委托机关的名义实
施行政检查。
第十四条 除本规则第六条、第九条、第十一条和第十三条
规定的民航行政机关和组织外，其他任何组织和个人不得实施民
用航空行业管理内容的行政检查。
第十五条 实施行政检查的工作人员应当具备监察员资格。
不具备监察员资格的其他工作人员或者专业人员，可以在监察员
的带领下，协助实施检查。
第十六条 监察员依法对从事民用航空活动的公民、法人或
其他组织实施行政检查，行使以下职权：
（一）制止违法行为；
（二）巡视、检查民航活动现场（包括证件、资料、设施、
设备、航空器等）和民航从业人员的工作过程；
（三）约见或者询问受检查单位负责人和其他有关人员；
（四）调阅、摘抄、复制、封存、扣押有关资料、物品；
（五）抽样取证；
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（六）向所属机关或组织提出行政处罚建议或者依法作出当
场处罚决定；
（七）法律、法规、规章规定的其他权限。
第十七条 监察员在行政检查过程中发现现行法律、法规和
规章存在缺陷的，应当向本级民航行政机关政策法规部门书面提
出法律、法规和规章的立、改、废建议。
第十八条 实施行政检查的工作人员应当对在行政检查中了
解到的当事人的商业秘密或个人隐私承担保密责任，不得擅自向
他人披露。
第三章 行政检查的实施
第十九条 民航行政机关组织实施行政检查，应当编制行政
执法手册，主要内容应包括法律依据、检查内容、检查程序、检
查方式、相关技术规范、工作表单及民航行政机关认为必要的其
他内容。
行政执法手册规定的检查内容、程序、方法和技术标准等
不得违反国家法律、法规和规章的规定。
第二十条 民航总局各职能部门、总局空管局应当就行政检
查编制下发年度行政检查大纲及其他类型的指导性文件，指导民
航地区管理局编制年度检查计划。
民航总局各职能部门、总局空管局在行政检查大纲中对于能
够确定年度行政检查频率的行政检查项目，应当提出行政检查频
率的要求，作为地区管理局、监管办制定行政检查计划的依据。
第二十一条 民航地区管理局、监管办应当编制年度行政检
查计划，由地区管理局负责人监督实施，并由政策法规部门备案。
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检查计划的内容应包括行政检查的任务、目的、范围、方式、
时间安排、责任人以及民航地区管理局、监管办认为必要的其他
内容。
第二十二条 民航地区管理局职能部门、地区空管局、监管
办认为确有需要，改变行政检查计划、行政检查频率或范围，应
报本级行政机关负责人批准，并送政策法规部门备案。
第二十三条 监管办和监察员应当根据行政检查计划或经本
级行政机关负责人批准，实施日常性行政检查或专项行政检查。
监察员认为情况紧急，需立即开展行政检查活动的，可以实
施行政检查，并及时向本部门负责人报告检查情况。
第二十四条 监察员实施行政检查，应出示中国民用航空监
察员证件，并向被检查人告知行政检查事项。
第二十五条 从事民用航空活动的公民、法人或其他组织对
监察员依法履行行政检查职责，应当予以配合，不得拒绝、阻挠。
第二十六条 监察员应当将行政检查的时间、地点、内容、
发现的问题及其处理情况按照行政执法手册的要求填写检查单，
并由监察员和被检查人或其负责人签字。被检查人或其负责人拒
绝签字的，监察员应当将情况记录在案。
第二十七条 监察员在行政检查过程中，发现或怀疑被检查
人存在违法情况的，可以按规定对可能灭失或者以后难以取得的
有关文件资料或物品先行登记保存，并在七日内作出处理决定。
第二十八条 民航行政机关对行政检查中发现的问题，应做
如下处理：
（一）不构成违法，但存在安全隐患或者将危害他人权益的，
应发出整改建议书，建议当事人注意或改正；
（二）已构成违法，但情节轻微的，应发出整改通知书，要
求当事人限期改正；
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（三）已构成违法，按法律、法规、规章规定应予以行政处
罚的，按照行政处罚程序，实施行政处罚。
民航行政机关应当对检查发现的问题进行跟踪，督促被检
查人按期改正。
第四章 行政检查中的强制措施
第二十九条 民航行政机关依法实施行政检查时，发现重大
安全隐患的，应立即采取以下措施：
（一）对行政检查中发现的事故隐患，应当责令立即排除，
重大事故隐患排除前或者排除过程中无法保证安全的，应当责令
暂时停止相关设施设备的使用、扣押相关人员的证照，必要时应
当责令暂时停产停业；重大事故隐患排除后，经审查同意，方可
恢复相关设施设备的使用和生产经营；
（二）对不符合法律、法规、规章、国家或者行业安全生产
标准的设施、设备、器材予以查封或者扣押，并在15 日内依法
作出处理决定；
（三）对违反法律、法规、规章、国家或者行业安全生产标
准的相关人员的证照予以扣押，并在15 日内依法作出处理决定。
第三十条 行政强制措施应按照下列规定实施：
（一）除紧急情况外，应当报请本级行政机关负责人批准；
（二）出具行政强制措施决定书，并由当事人签收；
（三）由两名以上的监察员实施；
（四）当场告知当事人事实、理由、法律依据及当事人权利，
并在现场笔录中记录；
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（五）收集相关证据，制作现场笔录；
实施查封、扣押的，制作查封、扣押清单，并由监察员和当
事人签字。
第三十一条 民航行政机关在采取行政强制措施后，对按照
法律、法规、规章规定应当予以行政处罚的，应当按照行政处罚
程序，实施行政处罚，督促当事人改正违法行为。
当事人改正违法行为或排除事故隐患后，民航行政机关依
据当事人的申请，审查确认其已按相关法律、法规、规章改正违
法行为或排除事故隐患的，可以解除行政强制措施。
第三十二条 民航行政机关解除行政强制措施时，应出具
解除行政强制措施决定书，并由当事人签收。
第五章 行政检查的监督和法律责任
第三十三条 公民、法人或者其他组织认为民航行政机关或
监察员在行政检查中侵犯其合法权益的，有权向该级行政机关或
其上级行政机关投诉，该级行政机关或其上级行政机关应依据有
关规定认真调查处理。
第三十四条 实施行政检查的工作人员在检查工作中，有下
列行为之一，造成严重后果的，由同级行政监察部门依法处理，
依据相关规定给予相应的行政处分，或者依法追究法律责任：
（一）不按规定及时上报或隐瞒被检查人违法情况的；
（二）违反相关规定，不履行法定检查职责或者超越权限实
施检查行为的；
（三）违反本规则规定的行政检查程序实施检查行为的；
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（四）违反法定程序，实施行政强制措施的。
第三十五条 实施行政检查的工作人员违反本规定，擅自将
在行政检查工作中了解到的被检查人的商业秘密或个人隐私向
他人披露的，由同级行政监察部门依据相关规定追究行政责任，
造成严重后果的，依法追究其法律责任。
第三十六条 从事民用航空活动的公民、法人或其他组织拒
绝民航行政机关依法实施行政检查或阻挠监察员依法履行行政
检查职责的，根据情节和产生的后果，由民航行政机关处以警告
或三万元以下的罚款。
第六章 附则
第三十七条 民航行政机关应当按照民航行政机关执法案卷
管理规定建立行政检查档案，对行政检查过程中形成或收集的文
件资料立卷归档。
第三十八条 本规则自2006 年3 月20 日起施行。
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关于《民用航空行政检查工作规则》的说明
一、制定本规则的必要性
行政管理体制改革之后的民航行政机关承担着繁重的行业
监管职责。为了贯彻落实国务院《全面推进依法行政实施纲要》，
保证民航行政机关依法行政，充分发挥行政监管职能，推进行政
检查工作制度化、规范化，同时也是为了保护公民、法人和其他
组织的合法权益，有必要制定本规则。
二、制定本规则的法律依据
鉴于我国行政程序法尚未出台，有关行政检查的法律规定并
不完善，民航行政检查的实体法规定主要在《民用航空法》及有
关民航的行政法规和规章之中，行政检查的程序在《安全生产
法》、《行政许可法》和《行政处罚法》等法律法规中有所规定，
主要在《安全生产法》中规定较多。因此，《民用航空法》和《安
全生产法》等相关法律法规是本规则制定的主要法律依据。
三、本规则的主要内容
本规则对民航行政检查的定义、行政检查的实施机关和人
员、行政检查的管辖、行政检查的实施、行政检查中的强制措施
以及行政检查的法律责任等内容进行了规定。在起草本规则时，
注意了以下几方面内容：
（一）统一工作制度，注重行政执法行为之间的衔接。行政
检查与行政许可、行政处罚、行政强制等行政执法行为关系密切，
但在实践中存在规则不统一，或缺少规范的情况。例如民航总局
业务部门根据不同专业的需要，在出台相关监察大纲或规范性文
件时，规定了不同的行政检查工作规范。在有关行政许可和行政
处罚的相关法律法规中，也有一些行政检查的规定，但过于粗略
或不统一，给行政检查工作带来一定难度。因此，在本规则起草
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时，特别注意将散见于《安全生产法》、《行政许可法》、《行
政处罚法》等相关法律法规中关于行政检查的程序性规定融合提
炼，使行政检查与行政处罚、行政强制等行政执法行为相衔接，
以达到行政执法的有效统一，便于监察员开展全面的行政监管工
作。
（二）在明确行政检查权的同时，注意保护行政相对人的合
法权益。本规则明确规定了民航行政机关及其委托的组织和法律
法规授权的组织的行政检查权，但同时规定行政检查应当遵循依
法、公开、便民、合理的原则，最大限度地保障行政相对人的合
法利益，不影响公民、法人以及其他组织的正常生产经营活动，
在执法与守法之间，力求达到一种平衡。
（三）按照行政机关职能部门的职责，科学分工，促进行政
检查工作的顺利开展。民航行政检查工作的直接目的在于落实安
全监管和市场监管职责。这是一项复杂的系统工程，需要各部门
相互支持，分工合作。因此，本规则规定民航行政机关应当编制
行政执法手册和年度检查计划，并对各项工作的分工和配合作了
规定，有利于行政检查机关职能部门相互合作，协调一致，开展
行政检查工作。
（四）明确了行政检查中的强制措施。行政强制措施是行政
机关在履行行政管理职责时必要的行政手段，尽管我国目前还没
有专门的行政强制法，但《安全生产法》第五十六条明确规定，
负有安全生产监督管理职责的部门具有行使查封、扣押等行政强
制措施的职权。因此，为了使行政强制措施在民航行政执法工作
中得以有效的运用，本规则专门规定了行政检查过程中可以采用
的几种行政强制措施及实施程序。
王丹 肖文
一、商品房买卖合同的效力问题
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。
民用航空行政检查工作规则
中国民用航空总局令
第163 号
《民用航空行政检查工作规则》（CCAR-13）已经2006
年2 月8 日中国民用航空总局局务会议通过，现予公布，自
2006 年3 月20 日起施行。
局长：杨元元
二○○六年二月二十日
民用航空行政检查工作规则
第一章 总则
第一条 为规范民航行政机关的行政检查行为，保证民航行
政机关依法行政，维护公民、法人或其他组织的合法权益，根据
《中华人民共和国民用航空法》、《中华人民共和国安全生产法》
和国家有关法律、法规的规定，制定本规则。
第二条 本规则所称的行政检查是指民航行政机关及其委托
的组织、个人和法律法规授权的组织依据国家法律、法规和民航
规章的规定，对从事民用航空活动的公民、法人或其他组织实施
的察看、了解和掌握其遵守有关法律法规和规章情况，督促其履
行义务的行为。
对从事民用航空活动的公民、法人或其他组织实施的各类行
政检查，适用本规则。但是法律、法规有特别规定的除外。
第三条 行政检查应当遵循依法、公开、便民、合理的原则。
第四条 本规则中所称行政执法手册，是指民航总局为满足
中国民用航空监察员（以下简称监察员）进行行政许可、行政检
查、行政处罚及实施行业管理需要而编制的工作指导文件。
第二章 行政检查的实施机关、人员及职责
第五条 民航行政机关应当对下列活动进行检查：
（一）依法应由民航行政机关准予行政许可的民用航空活动；
（二）不需民航行政机关许可，但应由民航行政机关依法监
管的民用航空活动；
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（三）依法应由民航行政机关进行行业管理的其他民用航空
活动。
第六条 下列民航行政机关依照国家法律、法规和规章的规
定，以自己的名义独立行使相应的行政检查权。
（一）民航总局；
（二）民航地区管理局。
第七条 民航总局制定行政检查规章和制度，指导监督各地
区管理局、民航安全监督管理办公室（以下简称监管办）的行政
检查工作。
民航总局可以在全国范围内就专门事项，组织实施专项行政
检查。
第八条 民航地区管理局制定落实民航总局行政检查规章和
制度的实施办法，在本辖区范围内组织、指导监管办开展行政检
查。
民航地区管理局在本辖区内可以就专门事项组织实施专项
行政检查。
第九条 监管办应当依据所属民航地区管理局的分工和授权
实施行政检查。
第十条 民航地区管理局之间对行政检查范围或检查事项有
争议的，由民航总局确定。
民航地区管理局、监管办及其监察员在上级机关有明确授权
的情况下，可以执行跨辖区的行政检查任务。
第十一条 除法律法规明确授权外，民航总局空管局应当依
据民航总局的分工和委托，以民航总局的名义组织、实施行政检
查，各地区空管局应当依据所属民航地区管理局的分工和委托以
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及民航总局空管局的安排，以民航地区管理局的名义实施行政检
查。
本规则关于民航行政机关及其监察员的相关规定适用于民
航总局空管局、各地区空管局及其监察员。
第十二条 民航行政机关的职能部门，应当以本机关名义承
办具体行政检查事项，不得以该部门名义实施行政检查。
第十三条 依法接受民航行政机关委托实施行政处罚及其他
行政管理事项的其他组织，应当依照本规则以委托机关的名义实
施行政检查。
第十四条 除本规则第六条、第九条、第十一条和第十三条
规定的民航行政机关和组织外，其他任何组织和个人不得实施民
用航空行业管理内容的行政检查。
第十五条 实施行政检查的工作人员应当具备监察员资格。
不具备监察员资格的其他工作人员或者专业人员，可以在监察员
的带领下，协助实施检查。
第十六条 监察员依法对从事民用航空活动的公民、法人或
其他组织实施行政检查，行使以下职权：
（一）制止违法行为；
（二）巡视、检查民航活动现场（包括证件、资料、设施、
设备、航空器等）和民航从业人员的工作过程；
（三）约见或者询问受检查单位负责人和其他有关人员；
（四）调阅、摘抄、复制、封存、扣押有关资料、物品；
（五）抽样取证；
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（六）向所属机关或组织提出行政处罚建议或者依法作出当
场处罚决定；
（七）法律、法规、规章规定的其他权限。
第十七条 监察员在行政检查过程中发现现行法律、法规和
规章存在缺陷的，应当向本级民航行政机关政策法规部门书面提
出法律、法规和规章的立、改、废建议。
第十八条 实施行政检查的工作人员应当对在行政检查中了
解到的当事人的商业秘密或个人隐私承担保密责任，不得擅自向
他人披露。
第三章 行政检查的实施
第十九条 民航行政机关组织实施行政检查，应当编制行政
执法手册，主要内容应包括法律依据、检查内容、检查程序、检
查方式、相关技术规范、工作表单及民航行政机关认为必要的其
他内容。
行政执法手册规定的检查内容、程序、方法和技术标准等
不得违反国家法律、法规和规章的规定。
第二十条 民航总局各职能部门、总局空管局应当就行政检
查编制下发年度行政检查大纲及其他类型的指导性文件，指导民
航地区管理局编制年度检查计划。
民航总局各职能部门、总局空管局在行政检查大纲中对于能
够确定年度行政检查频率的行政检查项目，应当提出行政检查频
率的要求，作为地区管理局、监管办制定行政检查计划的依据。
第二十一条 民航地区管理局、监管办应当编制年度行政检
查计划，由地区管理局负责人监督实施，并由政策法规部门备案。
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检查计划的内容应包括行政检查的任务、目的、范围、方式、
时间安排、责任人以及民航地区管理局、监管办认为必要的其他
内容。
第二十二条 民航地区管理局职能部门、地区空管局、监管
办认为确有需要，改变行政检查计划、行政检查频率或范围，应
报本级行政机关负责人批准，并送政策法规部门备案。
第二十三条 监管办和监察员应当根据行政检查计划或经本
级行政机关负责人批准，实施日常性行政检查或专项行政检查。
监察员认为情况紧急，需立即开展行政检查活动的，可以实
施行政检查，并及时向本部门负责人报告检查情况。
第二十四条 监察员实施行政检查，应出示中国民用航空监
察员证件，并向被检查人告知行政检查事项。
第二十五条 从事民用航空活动的公民、法人或其他组织对
监察员依法履行行政检查职责，应当予以配合，不得拒绝、阻挠。
第二十六条 监察员应当将行政检查的时间、地点、内容、
发现的问题及其处理情况按照行政执法手册的要求填写检查单，
并由监察员和被检查人或其负责人签字。被检查人或其负责人拒
绝签字的，监察员应当将情况记录在案。
第二十七条 监察员在行政检查过程中，发现或怀疑被检查
人存在违法情况的，可以按规定对可能灭失或者以后难以取得的
有关文件资料或物品先行登记保存，并在七日内作出处理决定。
第二十八条 民航行政机关对行政检查中发现的问题，应做
如下处理：
（一）不构成违法，但存在安全隐患或者将危害他人权益的，
应发出整改建议书，建议当事人注意或改正；
（二）已构成违法，但情节轻微的，应发出整改通知书，要
求当事人限期改正；
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（三）已构成违法，按法律、法规、规章规定应予以行政处
罚的，按照行政处罚程序，实施行政处罚。
民航行政机关应当对检查发现的问题进行跟踪，督促被检
查人按期改正。
第四章 行政检查中的强制措施
第二十九条 民航行政机关依法实施行政检查时，发现重大
安全隐患的，应立即采取以下措施：
（一）对行政检查中发现的事故隐患，应当责令立即排除，
重大事故隐患排除前或者排除过程中无法保证安全的，应当责令
暂时停止相关设施设备的使用、扣押相关人员的证照，必要时应
当责令暂时停产停业；重大事故隐患排除后，经审查同意，方可
恢复相关设施设备的使用和生产经营；
（二）对不符合法律、法规、规章、国家或者行业安全生产
标准的设施、设备、器材予以查封或者扣押，并在15 日内依法
作出处理决定；
（三）对违反法律、法规、规章、国家或者行业安全生产标
准的相关人员的证照予以扣押，并在15 日内依法作出处理决定。
第三十条 行政强制措施应按照下列规定实施：
（一）除紧急情况外，应当报请本级行政机关负责人批准；
（二）出具行政强制措施决定书，并由当事人签收；
（三）由两名以上的监察员实施；
（四）当场告知当事人事实、理由、法律依据及当事人权利，
并在现场笔录中记录；
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（五）收集相关证据，制作现场笔录；
实施查封、扣押的，制作查封、扣押清单，并由监察员和当
事人签字。
第三十一条 民航行政机关在采取行政强制措施后，对按照
法律、法规、规章规定应当予以行政处罚的，应当按照行政处罚
程序，实施行政处罚，督促当事人改正违法行为。
当事人改正违法行为或排除事故隐患后，民航行政机关依
据当事人的申请，审查确认其已按相关法律、法规、规章改正违
法行为或排除事故隐患的，可以解除行政强制措施。
第三十二条 民航行政机关解除行政强制措施时，应出具
解除行政强制措施决定书，并由当事人签收。
第五章 行政检查的监督和法律责任
第三十三条 公民、法人或者其他组织认为民航行政机关或
监察员在行政检查中侵犯其合法权益的，有权向该级行政机关或
其上级行政机关投诉，该级行政机关或其上级行政机关应依据有
关规定认真调查处理。
第三十四条 实施行政检查的工作人员在检查工作中，有下
列行为之一，造成严重后果的，由同级行政监察部门依法处理，
依据相关规定给予相应的行政处分，或者依法追究法律责任：
（一）不按规定及时上报或隐瞒被检查人违法情况的；
（二）违反相关规定，不履行法定检查职责或者超越权限实
施检查行为的；
（三）违反本规则规定的行政检查程序实施检查行为的；
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（四）违反法定程序，实施行政强制措施的。
第三十五条 实施行政检查的工作人员违反本规定，擅自将
在行政检查工作中了解到的被检查人的商业秘密或个人隐私向
他人披露的，由同级行政监察部门依据相关规定追究行政责任，
造成严重后果的，依法追究其法律责任。
第三十六条 从事民用航空活动的公民、法人或其他组织拒
绝民航行政机关依法实施行政检查或阻挠监察员依法履行行政
检查职责的，根据情节和产生的后果，由民航行政机关处以警告
或三万元以下的罚款。
第六章 附则
第三十七条 民航行政机关应当按照民航行政机关执法案卷
管理规定建立行政检查档案，对行政检查过程中形成或收集的文
件资料立卷归档。
第三十八条 本规则自2006 年3 月20 日起施行。
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关于《民用航空行政检查工作规则》的说明
一、制定本规则的必要性
行政管理体制改革之后的民航行政机关承担着繁重的行业
监管职责。为了贯彻落实国务院《全面推进依法行政实施纲要》，
保证民航行政机关依法行政，充分发挥行政监管职能，推进行政
检查工作制度化、规范化，同时也是为了保护公民、法人和其他
组织的合法权益，有必要制定本规则。
二、制定本规则的法律依据
鉴于我国行政程序法尚未出台，有关行政检查的法律规定并
不完善，民航行政检查的实体法规定主要在《民用航空法》及有
关民航的行政法规和规章之中，行政检查的程序在《安全生产
法》、《行政许可法》和《行政处罚法》等法律法规中有所规定，
主要在《安全生产法》中规定较多。因此，《民用航空法》和《安
全生产法》等相关法律法规是本规则制定的主要法律依据。
三、本规则的主要内容
本规则对民航行政检查的定义、行政检查的实施机关和人
员、行政检查的管辖、行政检查的实施、行政检查中的强制措施
以及行政检查的法律责任等内容进行了规定。在起草本规则时，
注意了以下几方面内容：
（一）统一工作制度，注重行政执法行为之间的衔接。行政
检查与行政许可、行政处罚、行政强制等行政执法行为关系密切，
但在实践中存在规则不统一，或缺少规范的情况。例如民航总局
业务部门根据不同专业的需要，在出台相关监察大纲或规范性文
件时，规定了不同的行政检查工作规范。在有关行政许可和行政
处罚的相关法律法规中，也有一些行政检查的规定，但过于粗略
或不统一，给行政检查工作带来一定难度。因此，在本规则起草
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时，特别注意将散见于《安全生产法》、《行政许可法》、《行
政处罚法》等相关法律法规中关于行政检查的程序性规定融合提
炼，使行政检查与行政处罚、行政强制等行政执法行为相衔接，
以达到行政执法的有效统一，便于监察员开展全面的行政监管工
作。
（二）在明确行政检查权的同时，注意保护行政相对人的合
法权益。本规则明确规定了民航行政机关及其委托的组织和法律
法规授权的组织的行政检查权，但同时规定行政检查应当遵循依
法、公开、便民、合理的原则，最大限度地保障行政相对人的合
法利益，不影响公民、法人以及其他组织的正常生产经营活动，
在执法与守法之间，力求达到一种平衡。
（三）按照行政机关职能部门的职责，科学分工，促进行政
检查工作的顺利开展。民航行政检查工作的直接目的在于落实安
全监管和市场监管职责。这是一项复杂的系统工程，需要各部门
相互支持，分工合作。因此，本规则规定民航行政机关应当编制
行政执法手册和年度检查计划，并对各项工作的分工和配合作了
规定，有利于行政检查机关职能部门相互合作，协调一致，开展
行政检查工作。
（四）明确了行政检查中的强制措施。行政强制措施是行政
机关在履行行政管理职责时必要的行政手段，尽管我国目前还没
有专门的行政强制法，但《安全生产法》第五十六条明确规定，
负有安全生产监督管理职责的部门具有行使查封、扣押等行政强
制措施的职权。因此，为了使行政强制措施在民航行政执法工作
中得以有效的运用，本规则专门规定了行政检查过程中可以采用
的几种行政强制措施及实施程序。
