城市房地产转让管理规定
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城市房地产转让管理规定
建设部
城市房地产转让管理规定
1995年8月7日，建设部
《城市房地产转让管理规定》已于一九九五年七月二十八日经第十次部常务会议通过
第一条 为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。
第三条 本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵债的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。
第五条 房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第六条 下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复；
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理部门核发过户单。
第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第九条 以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十一条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第十二条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
（二）私有住宅转让后仍用于居住的；
（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
第十三条 依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
第十四条 国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
房地产转让当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内向房地产管理部门申请复核；对复核结果仍有异议的，可以在接到复核结果15日内申请仲裁或向人民法院起诉。
第十五条 房地产转让当事人应当凭过户单办理产权过户手续，并依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。
第十六条 商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。
第十七条 房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。
第十八条 违反本规定转让房地产的，转让无效；房地产管理部门应当没收违法所得，并可处以罚款。
违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚。
第十九条 房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的，参照本规定执行。
第二十一条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第二十二条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
第二十三条 本规定自1995年9月1日起施行。
印发江门市工业项目用地准入管理暂行办法的通知
广东省江门市人民政府办公室
印发江门市工业项目用地准入管理暂行办法的通知
江府办［2011］10号
各市、区人民政府，市有关单位：
《江门市工业项目用地准入管理暂行办法》业经市政府十三届八十二次常务会议审议同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。
江门市人民政府办公室
二○一一年三月二十八日
江门市工业项目用地准入管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加快我市经济发展方式转变和产业结构调整升级，促进节约集约高效利用土地资源，加强对新增用地工业项目的准入和监管，切实提高引进工业项目的质量和水平，根据国家和省相关法律法规及其他相关文件的规定，特制定本办法。
第二章 适用范围
第二条 江门高新区、蓬江区、江海区、新会区及全市各省级以上工业园区所有新增国有工业用地项目，实行准入管理。本办法所称的准入管理包括工业用地招拍挂前投资项目的准入评审和准入项目的前期、实施、竣工、达产等过程的管理。
第三章 准入评价
第三条 工业项目准入评价办法。
工业项目同时具备以下准入基本条件的，获得基准分60分，再根据加分项目进行评价，最后得出准入评价综合得分，综合得分100分及以上的为重点支持类项目，得分80分至99分的为支持发展类项目，低于80分的为规范引导类项目。得分较高者可享受相关优惠政策，不达到准入基本条件的，不能参与项目用地竞投，不予发给建设用地规划许可证、不予立项、不予办理环评、报建手续。对达不到准入基本条件的配套企业、中小企业，各市、区政府、园区管委会应引导其使用集体建设用地或租用标准厂房进行生产建设。
第四条 工业项目准入基本条件。
一、产业定位：工业投资项目必须是符合国家产业发展政策及地区土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划的项目。
二、用地创税率：江门高新区，15万元/亩·年；蓬江区、江海区其他区域、新会区会城地区及省级经济开发区，12万元/亩·年；各市省级以上工业园区、新会区各农村镇，10万元/亩·年。
三、投资规模：江门高新区，项目实际投资额3000万元（或等值外币，下同）以上；蓬江区、江海区其他区域、新会区会城地区及省级经济开发区，项目实际投资额2000万元以上；各市省级以上工业园区、新会区各农村镇，项目实际投资额1500万元以上（边角地和增资扩产所需土地除外）。
四、投资强度：江门高新区，250万元/亩以上；蓬江区、江海区其他区域、新会区会城地区及省级经济开发区，200万元/亩以上；各市省级以上工业园区、新会区各农村镇，150万元/亩以上。
五、容积率：项目用地容积率不低于1.0（特殊行业报市规委会另定）。
六、环保要求：项目准入必须符合区域（园区）环境影响评价报告及其批准文件的要求，符合清洁生产原则，其污染物必须达标排放并满足总量控制和区域环境质量要求。
七、注册登记：准入项目须在江门市辖区范围内进行工商登记并以一般纳税人进行税务登记注册及统计备案。
八、禁止性条件：
1.凡列入国家《禁止用地项目目录》的项目或者采用所列工艺技术、装备的项目；
2.不符合《限制用地项目目录》要求的项目；
3.不符合环保法律法规和政策要求，不符合我市环境保护规划、生态市建设规划、环境功能区划的项目。
4.安全生产不达标的一票否决。
第五条 加分项目（共70分）。
一、产业定位（共10分）：
1.项目属列入国家或省战略性新兴产业目录项目的加10分。
2.项目属《珠江三角洲产业布局一体化规划（2009-2020年）》、《江门市工业产业布局与发展规划（2010-2020年）》及其他省市产业规划中主导产业的，加5分。
3.项目属国家《产业结构调整指导目录(2005年本)》及《广东省产业结构调整指导目录（2007年本）》或《外商投资产业指导目录》鼓励类的，加3分。
4.项目属产业链重要环节的，加2分。
除第1项外，后3项加分可累加。
二、投资规模（共5分）：在符合准入基本条件的基础上，项目实际投资额每增加5000万元的，加1分。
三、投资强度（共5分）：在符合准入基本条件的基础上，每增加20万元/亩的，加1分。
四、产出效益（共10分）：用地创税率在符合准入基本条件的基础上，每增加2万元/亩的，加1分（封顶5分）；项目达产后年创税额在300万元的基础上，每增加500万元的，加1分（封顶5分）。
五、容积率（共10分）：在符合准入基本条件的基础上，容积率每提高0.05的，加1分。
六、科技水平（共10分）：项目投资方为国家级高新技术企业的，加3分；技术水平达到国际先进以上的，加3分，技术水平达到国内领先或先进的，加2分，技术水平达到省内领先或先进的加1分；拥有省级以上研发中心的，加2分，拥有市级及以下研发中心的，加1分；拥有发明专利的，加2分，拥有专利的，加1分。
七、能耗水平（共5分）：项目单位产值综合能耗低于上年度江门市规模以上工业单位产值综合能耗90%以上（含90%）的，加5分；低于90%-70%（含70%）的，加4分；低于70%-50%（含50%）的，加3分；低于50%-30%（含30%）的，加2分；低于30%-10%（含10%）的，加1分。
八、品牌效益（共5分）：项目投资者为世界500强企业，世界著名跨国企业或大型中央企业的，加5分；项目投资者为上市公司、国内行业龙头企业、省直属企业，或拥有中国名牌、中国驰名商标、出口免验资格、省（市）政府质量奖的企业，加4分；项目列入广东省现代产业500强、或项目投资者为省内产业龙头企业、或拥有广东省名牌产品、广东省著名商标企业的，加3分；项目列入江门现代产业100强或投资者为其他地级市产业龙头企业的，加2分。
九、履约保证金（共10分）：对交纳履约保证金的项目予以加分，交纳1万元/亩的，加1分，每增加1万元/亩的，加1分。
第六条 达到准入基本条件并具备下列鼓励性条件之一的项目，由属地市（区）人民政府申请，经江门市人民政府审核批准，可作个案处理。
一、项目为世界500强企业，世界著名跨国企业或大型中央企业。
二、项目投资规模达到10亿元以上。
三、能够改善区域产业形象、提升产业层次，对产业发展起关键性带动作用的项目。
第四章 审批管理
第七条 本办法适用范围内的各市、区政府应成立由经济和信息化、外经贸、国土资源、发展改革、环保等部门组成的工业项目准入评审小组，对拟竞买土地的投资企业或个人进行评审工作。各省级以上工业园区由园区管委会自行组成评审小组并进行评审工作。
第八条 工业项目用地准入实施程序。
一、项目引进单位或项目意向投资者向属地工业项目准入评审小组提出申请，提交工业项目投资承诺书、项目可行性报告或投资计划书等资料。评审小组各成员应在10个工作日内根据各自职能对申请项目进行综合评价并联合出具书面评审意见。
二、项目属地国土资源部门根据工业项目准入基本条件和相关评审意见拟定出让地块的出让条件，报有批准权的人民政府审批。
三、国土资源部门根据政府批准的出让条件委托当地政府土地交易机构对地块进行公开出让。
四、土地交易中心受理委托后，制定并发布出让公告，公告期为20天，报价时间为不少于14个工作日（含12个工作日的报名时间）。
五、其他项目意向投资者可在地块出让公告发布之日起（或前）向属地工业项目准入评审小组提出准入评审申请。评审小组不得拒绝对申请者提出的项目进行评审。
六、项目意向投资者应持工业项目准入评审小组出具的评审结论报名参与竞投。未经属地工业项目准入评审小组评审或评审结论不达标的项目意向投资者，不能参与报名竞投土地。
第九条 项目投资者必须在取得土地后与属地一级政府或园区管委会签订项目评审时约定的投资协议（可由各市、区政府指定招商部门代签）。投资协议应清晰列明项目的开竣工期限、投资强度、容积率、投入产出、安全、环保、能源消耗、违约责任和赔偿标准等事项，作为日后监督管理的依据。
第五章 后续监管
第十条 市政府成立由市经济和信息化局牵头的工业项目后续监管工作小组（以下简称“监管工作小组”），成员单位包括市发展改革局、市科技局、市国土资源局、市环保局、市住房城乡建设局、市外经贸局、市城乡规划局、市工商局、市国税局、市地税局等部门。监管工作小组不定期对各市、区和省级以上工业园区的新增工业项目用地情况、项目建设进度、投入产出情况等进行抽检、督查，对各地项目准入评价工作进行监督，定期对各市、区和省级以上工业园区工业用地创税率、环保节能等情况进行考核。监管工作小组办公室设在市经济和信息化局，负责日常事务。
第十一条 监管工作小组组织制定后续监管工作方案。明确对新增工业项目是否依投资协议投资项目、投资强度是否达到承诺、容积率是否达到要求、用地创税率是否达到要求、是否依承诺或要求的时间动工竣工、环保节能等承诺是否落实的检查监管办法和责任部门。各市、区政府和省级以上工业园区要建立工业项目用地管理台帐，加强动态监管，督促土地受让人按土地出让合同约定开发利用土地。
第十二条 严格落实合同约定事项。项目未如期达到《国有建设用地使用权出让合同》约定条件的，各市（区）政府、省级以上工业园区及相关部门责令其限期改正，并按合同约定追究违约责任。
一、受让人未按照土地出让合同约定支付土地出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；延期付款超过60日，经出让人催交后仍不支付的，出让人有权解除合同并要求受让人赔偿损失，受让人无权要求返还定金和已缴纳的土地出让金。
二、受让人未按照土地出让合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应当向出让人支付相当于该宗土地出让价款总额0.3‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。
三、受让人未按照土地出让合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工（含分期竣工）的，每延期一日，应当向出让人支付相当于该宗土地出让价款总额0.3‰的违约金。
四、受让人未按期建设造成土地闲置的，出让人可依法收回土地使用权。
五、项目投资规模和投资强度未达到合同（或投资协议）约定的，出让人可按照实际差额部分占约定投资规模和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例土地出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。
六、建筑容积率、建筑密度等指标低于合同约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例土地出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履约。
七、工业建设项目的绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例、企业内部行政办公及生活服务设施建筑面积等任何一项指标超过合同约定标准的，受让人应当向出让人支付相当于宗地土地出让价款总额10%的违约金，并自行拆除相应的绿化和建筑设施。
八、用地创税率未达到合同（或投资协议）约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占用地创税率指标的比例，要求受让人支付相当于同比例土地出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。
第十三条 加大对违约项目的处罚。项目投资规模、投资强度、容积率、用地创税率、能耗水平等主要指标不能按期达到合同约定的，三年内不得享受地方出台的各项优惠政策，已获得的扶持资金由相关部门予以追回；国土资源部门一律不再受理其新增用地申请；供电部门将根据属地政府的决定，暂停受理增容项目；诚信管理部门记入企业信用报告。国土资源、环保、税务、工商、供电、金融监管等部门将其列为重点监控对象，按监管工作小组要求及时提供相关监管信息。
第十四条 建立项目准入评价情况报送制度。各市、区工业项目评审小组按季度向监管工作小组办公室报送本季度项目准入评价情况、各项目动工建设情况、产出情况、项目履约保证金管理情况等。监管工作小组成员单位根据项目准入评价要求，结合部门职能，按季度向监管工作小组办公室报送本季度项目的建设、投资、产出等信息。监管工作小组办公室将相关信息汇总并抄送各成员单位，各成员单位根据汇总信息加强对项目的日常监管。
第十五条 监督与考核。监管工作小组每半年一次对各市、区用地情况和项目准入评价实施情况进行全面检查，对各市、区和省级以上工业园区全部工业用地创税率、环保节能等情况进行考核，形成检查考核工作报告上报市政府审定，由市政府发文通报。建立工业用地指标与用地效益挂钩制度。当期项目按期开工完工率低、工业用地创税率提升慢、综合效益差的市、区，相应减少下一期用地指标；当年项目按期开工完工率高、工业用地创税率提升快、土地综合效益好的市、区，实行用地指标倾斜。无客观理由出现新闲置、空闲土地的，在收回用地或促进开（复）工前，原则上不安排用地指标。
第六章 附 则
第十六条 本办法自2011年4月1日起实施，暂行两年。由市国土资源局负责解释。
第十七条 各市、区和省级以上工业园区可结合本办法制定相关实施细则。
名词解释：
1.用地创税率：创税额÷项目总用地面积。其中，“项目总用地面积”指项目购买土地的总面积，即《国有建设用地使用权出让合同》附件中的红线图面积；“创税额”指项目达产（项目在基建竣工后，必须在6个月内投产，投产两年后达产）当年税收实现数（含生产性企业自营进出口产品免、抵、调库部分），不包括政策性减免、退税等税收优惠数额和由税务机关稽查补税所发生的纳税额。
2.投资强度：项目固定资产总投资÷项目总用地面积。其中，项目固定资产总投资包括购地、建厂、添置设备等，不包括流动资金。
3.建筑容积率：总建筑面积÷项目总用地面积。其中，层高8米以上的钢筋混凝土框架结构厂房及仓库，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
关于中央党政机关非金融类企业并入重点企业或企业集团有关问题的实施办法
国家经贸委 财政部 国
关于中央党政机关非金融类企业并入重点企业或企业集团有关问题的实施办法
国家经济贸易委员会 财政部 国
为贯彻落实《中共中央办公厅国务院办公厅关于印发〈中央党政机关金融类企业脱钩的总体处理意见和具体实施方案〉和〈中央党政机关非金融类企业脱钩的总体处理意见和具体实施方案〉的通知》（中办发〔1999〕1号），做好中央党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱
钩工作，根据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）及国家有关规定，中央党政机关非金融类企业并入重点企业或企业集团（以下简称并入企业）有关问题按以下办法实施：
一、中央党政机关非金融类企业并入重点企业或企业集团工作要坚持以下原则：实行政企分开；确保国有资产保值增值；有利于国有资产的优化配置；有利于产业结构调整和企业间优势互补；有利于建立现代企业制度；按照《公司法》规范操作。
二、按照中央和国务院批准的《中央党政机关非金融类企业脱钩的总体处理意见和具体实施方案》，并入重点企业或企业集团的企业（以下简称被并入企业），由原主管部门提出并入方案报国家经贸委。并入方案应包括：
（一）并入企业和被并入企业的名称、注册资本、企业法人营业执照复印件，以及1997年度、1998年度财务会计决算报表。
（二）并入企业与被并入企业属于不同主管部门的，被并入企业的原主管部门与并入企业签订的协议。
（三）被并入企业的子公司名单、并入前后组织机构设置、并入以后的主要业务发展方向与设想。
（四）并入工作的实施方案。并入工作由原主管部门会同并入企业按照《中央党政机关非金融类企业脱钩的总体处理意见和具体实施方案》组织实施。被并入企业要整体并入，作为并入企业的子公司或分公司。
（五）进行公司制改建的，要上报被并入企业的改制方案。其中，重点企业或企业集团母公司已按《公司法》规范的，被并入企业也应按《公司法》规范。被并入企业可以改建为重点企业或企业集团母公司控股或持股的有限责任公司或股份有限公司。对于规模达到大中型企业标准、连
续两年盈利但一时难以实现产权多元化的，经严格审核，可暂改建为重点企业或企业集团母公司的全资子公司。改制企业要按《公司法》制订公司章程，并附企业财务报告、财产目录、债权债务清册。
三、被并入企业的全部国有资产（包括控股、参股企业中的国有股权）以1998年度的财务会计决算为依据实行无偿划转，由财政部按规定办理有关财务关系划转手续。企业并入要维护银行金融债权，防止逃废银行债务。被并入企业保留原法人资格的，债权债务依原法人主体延续；
被并入企业取消法人资格的，其债权债务根据法律法规由并入企业继承，并办理相应手续。
四、根据培育市场竞争力的要求和优化资源配置的原则，在保证企业生产经营正常运转的前提下，重点企业或企业集团可以把被并入企业与原有企业进行必要的重组。进行重组的，要向国家经贸委上报重组方案，重组方案在征得有关部门同意后实施。重组方案要包括重组的必要性、可
行性，重组涉及的企业各方的资产、效益、经营状况，重组后的组织结构、发展设想等内容。
五、本办法自下发之日起，即受理企业并入方案申请。被并入企业改建为重点企业或企业集团母公司控股或持股的有限责任公司或股份有限公司的，依照《公司法》及有关法规的规定办理；改建为重点企业或企业集团母公司的全资子公司的，报经国家经贸委商财政部批准后，到工商行
政管理部门办理变更登记手续。
1999年3月2日
