中国农业发展银行 农业部 财政部关于做好种子工程贷款及贴息资金管理工作的通知

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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
　　【案情】
　　原告：张某。
　　被告：熊某。
　　张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
　　张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
　　××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
　　熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
　　××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
　　××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
　　此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。

作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
人力和社会资源保障部


关于印发《工伤保险条例》（修订）宣传提纲的通知

人社厅发〔2010〕115号


各省、自治区、直辖市人力资源社会保障厅（局），福建省公务员局，新疆生产建设兵团人事局、劳动保障局，各副省级市人力资源社会保障（人事、劳动保障）局：



根据2010年12月20日《国务院关于修改〈工伤保险条例〉的决定》（国务院令第586号），修订后的《工伤保险条例》（以下简称“新《条例》”）将于2011年1月1日起施行。新《条例》是最近颁布的《社会保险法》的重要配套法规，对于进一步保障工伤职工合法权益，分散用人单位工伤风险，促进工伤保险制度的完善具有重要意义。为做好新《条例》的宣传工作，及时引导职工群众全面准确地学习领会该法规，有力推动新《条例》的顺利贯彻实施，现将《〈工伤保险条例〉（修订）宣传提纲》印发给你们，请结合实际，认真做好新《条例》的宣传普及和舆论引导工作。



各地在宣传新《条例》的活动中，要深入了解广大群众对实施新《条例》的意见和建议，注意总结和把握宣传过程中成功有效的经验做法，及时研究出现的问题。重要情况及时向我部报告。



人力资源和社会保障部办公厅

二○一○年十二月二十三日



《工伤保险条例》（修订）宣传提纲



根据2010年12月20日《国务院关于修改〈工伤保险条例〉的决定》（国务院令第586号），修订后的《工伤保险条例》（以下简称“新《条例》”）将于2011年1月1日起施行。新《条例》是《社会保险法》的重要配套法规，它的修订实施，是我国工伤保险事业发展中的一件大事。它的颁布实施，对完善我国的工伤保险制度，更好地维护广大职工的合法权益，促进社会主义和谐社会建设，具有重要意义。



一、新《条例》出台的背景



2003年4月27日，国务院375号令颁布了《工伤保险条例》，并于2004年1月1日正式实施。七年来的实践表明，《工伤保险条例》在促进用人单位参加工伤保险，维护工伤职工合法权益，分散用人单位风险，维护社会和谐稳定方面发挥了重要作用，工伤保险事业取得了显著的进展，适应社会主义市场经济体制要求的工伤保险制度已经初步建立。截至2010年11月底，全国参加工伤保险职工人数超过161亿，比2003年底的4575万人增加了115亿人，增长了25倍，全面实施了农民工参保的“平安计划”，农民工参保达到6276万人。到2009年底，全国累计有1000多万人次享受了工伤医疗待遇，有400多万人享受了工伤津贴、抚恤等待遇。工伤保险受到了广大职工群众和用人单位的普遍欢迎。



随着我国社会经济的快速发展，现行的工伤保险制度也显现出覆盖范围不够广、保障水平不够高、保障功能较为单一等不足，需要加以修改完善。为此，2006年启动了条例修订工作。在修订过程中，多次征求了地方政府、有关部门的意见，听取了有关专家的建议，并于2009年7月向社会各界公开征求意见。《条例》修订工作历经4年多的时间，在修改过程中吸收了各方面的合理意见，新《条例》是社会各方面智慧的结晶，是科学、民主决策的成果。



二、新《条例》颁布实施的重要意义



（一）新《条例》的颁布实施，是深入贯彻落实以人为本的科学发展观的内在要求。新《条例》在调整扩大工伤保险适用范围和工伤认定范围、简化工伤认定程序、提高工伤待遇水平、增强参保强制性等方面进行了修订和完善，使我国的工伤保险制度能够惠及更多的职业人群，使广大职工能够分享改革发展的成果。这充分体现了科学发展观的内在要求，体现了发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享的以人为本的理念。新《条例》的颁布实施，必将更好地保护劳动者及用人单位的合法权益，进一步推动形成和谐的劳动关系，促进构建社会主义和谐社会。



　　（二）新《条例》的颁布实施，是贯彻实施《中华人民共和国社会保险法》（以下简称《社会保险法》）的重要内容。《社会保险法》确立了我国社会保障体系建设的总体框架、基本方针、基本原则和基本制度，并对工伤保险做出了明确的规定，为工伤保险制度的完善和发展指明了方向。新《条例》对《社会保险法》有关规定进行了细化，使工伤保险的惠民政策更具有可操作性，对推进《社会保险法》的贯彻实施具有重要的作用。

　　

（三）新《条例》的颁布实施，是完善工伤保险制度功能的重大举措。新《条例》对工伤预防、工伤康复费用做出了制度安排，使工伤预防、工伤补偿、工伤康复三位一体的制度框架最终形成，从而使我国的工伤保险制度在注重工伤补偿的同时，强化了事前的积极预防和事后的职业康复，对从根本上保障职工权益具有重要意义。

　　

（四）新《条例》的颁布实施，是工伤保险事业发展的新机遇。新《条例》的颁布实施，拓宽了工伤保险制度的发展空间，为工伤保险制度的进一步完善提供了新的机遇；填补了事业单位等人员参保的制度空白，并提高了参保的强制性，为工伤保险的参保扩面工作提供了新的机遇；出台了简化程序、方便职工的新规定，为工伤保险工作进一步规范管理、便民利民、提高效率提供了新的机遇。

　　

三、新《条例》修订的主要内容

　　

新《条例》主要在以下几个方面做出了新的规定：

　　

（一）扩大了工伤保险适用范围。新《条例》规定，除现行规定的企业和有雇工的个体工商户以外，事业单位、社会团体，以及民办非企业单位、基金会、律师事务所、会计师事务所等组织应当依照规定参加工伤保险。这一规定进一步扩大了工伤保险制度覆盖的职业人群，有利于发挥社会保险的大数法则优势，有利于保障这些职业人群的工伤保险权益。

　　

（二）调整扩大了工伤认定范围。新《条例》规定，职工在上下班途中，受到非本人主要责任的交通事故或者城市轨道交通、客运轮渡、火车事故伤害的，应当认定为工伤。这样规定，将上下班途中的工伤认定范围由原来的机动车事故伤害扩大到机动车、非机动车的交通事故和城市轨道交通、客运轮渡和火车事故伤害，惠及了更多的职工群众，既体现了公平原则，也符合实践发展。同时，限定上下班途中“非本人主要责任”的交通事故伤害才能认定为工伤，对上下班途中本人承担主要责任的交通事故，如无证驾驶、酒后驾车等行为造成本人伤亡的，不纳入工伤的范围，这样规定有利于提示和引导职工群众注意上下班途中的交通安全。

　　

（三）简化了工伤认定程序。新《条例》规定，对事实清楚、权利义务明确的工伤认定申请，应当在15日内作出工伤认定的决定。新《条例》取消了工伤认定争议中的行政复议前置程序，缩短了争议处理的程序和时间，有利于保护工伤职工的合法权益。

　　

（四）大幅度提高了工伤保险待遇。新《条例》将一次性工亡补助金的标准调整为上一年度全国城镇居民人均可支配收入的20倍，一次性伤残补助金按照伤残级别增加1至3个月职工本人工资。上述调整，大幅度提高了工伤职工的待遇，对保障工伤职工的基本生活，提高工伤职工及其供养亲属的保障水平，有着十分现实的意义。

　　

（五）增加了基金支出项目。新《条例》借鉴了国际经验和我国部分地区的实践做法，明确了将工伤预防的宣传、培训等费用纳入基金支付的规定，并且授权我部会同财政、卫生和安全生产监督管理等部门制定工伤预防费的提取比例、使用和管理办法。还将原由用人单位支付的工伤职工“住院伙食补助费”、“统筹地区以外就医的交通食宿费”以及“终止或解除劳动关系时的一次性医疗补助金”，改由工伤保险基金统一支付。进一步规范统一了工伤职工的待遇标准，保证了工伤职工待遇的及时发放，同时减轻了参保用人单位的负担，提高了企业参加工伤保险的积极性。


　　（六）加大了强制力度。新《条例》增加了行政复议和行政诉讼期间不停止支付工伤职工治疗工伤的医疗费用的新规定，使工伤职工能够得到及时救治，也可以从制度上遏制部分用人单位恶意诉讼。同时增加了对不参加工伤保险和拒不协助工伤认定调查核实的用人单位的行政处罚规定。对应当参加工伤保险而未参加的，先是要求补缴应当缴纳的工伤保险费并按日加收滞纳金；逾期仍不缴纳的，处以欠缴数额1倍以上3倍以下的罚款。这些规定，提高了工伤保险的强制力度。

　　

此外，新《条例》对方便用人单位参保、再次和复查鉴定期限等内容也作出了具体规定。