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云南省西双版纳傣族自治州旅游业管理条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 12:28:37  浏览:9467   来源:法律资料网
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云南省西双版纳傣族自治州旅游业管理条例

云南省人大常委会


云南省西双版纳傣族自治州旅游业管理条例


(2002年7月1日西双版纳傣族自治州第十届人民代表大会第一次会议通过 2002年9月27日云南省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准)



第一条 为加强旅游业管理,维护旅游者和旅游经营者的合法权益,促进旅游业的发展,根据《中华人民共和国民族区域自治法》及有关法律、法规,结合自治州实际,制定本条例。

第二条 凡在自治州行政区域内参加旅游活动、从事旅游经营和旅游管理的单位和个人,必须遵守本条例。

第三条 发展旅游业,应当坚持旅游资源的保护与合理开发利用相结合,社会效益、经济效益与生态效益相统一的原则,发挥区位优势,突出热带雨林风光、珍稀野生动物和民族文化的特色。

第四条 自治州旅游行政主管部门负责全州旅游业的管理工作。县(市)旅游行政主管部门负责本行政区域内的旅游业管理工作。

州、县(市)的计划、工商、建设、交通、林业、文化、卫生、物价、公安、质量技术监督等部门,按照各自的职责,对旅游业实行管理。

第五条 旅游行业协会应当依法开展活动,依照章程对其会员的旅游经营活动进行协商、监督和指导,并接受有关行政主管部门的监督和管理。

第六条 自治州、县(市)人民政府应当设立旅游发展专项资金,并列入财政预算。

旅游发展专项资金的使用和管理,参照《云南省旅游发展专项资金管理暂行办法》的规定执行。

第七条 自治州旅游行政主管部门会同计划、建设等有关部门编制全州旅游业发展规划,报州人民政府批准后组织实施。

县(市)人民政府根据自治州旅游业发展规划,编制本行政区域内的旅游业发展规划,报州人民政府批准后组织实施。

第八条 自治州、县(市)旅游行政主管部门应当建立和健全旅游信息网络、旅游调查统计制度和节假日旅游预报系统,为旅游经营者提供旅游市场信息服务。

第九条 自治州、县(市)人民政府应当鼓励投资者参与旅游开发项目的投资,开发加工具有西双版纳历史、文化内涵和当地少数民族特色的旅游纪念品、土特产品、工艺品及其他旅游消费品。

第十条 新建、改建、扩建旅游景区(景点)的项目,应当符合自治州城市总体规划和旅游业发展规划,报州建设、旅游行政主管部门审查后,方可向计划部门申报立项。

旅游景区(景点)建设项目竣工后,应当由旅游行政主管部门会同有关管理部门验收合格后,方可接待旅游者。

第十一条 开发建设旅游项目不得破坏热带雨林、珍稀野生动物栖息地等自然资源、人文景观和民族文化遗产。

旅游景区(景点)的建筑物,应当突出当地少数民族建筑的风格和特点。

禁止兴建、兴办有损民族尊严、妨害宗教信仰和伤害民族感情的旅游项目和活动。

第十二条 旅游行业实行定点管理制度。旅游行政主管部门应当对旅游定点经营的单位和个人,进行年度审验。

具备条件的景区(景点)、宾馆、饭店(酒店)、商店、文化演出场所、摄影摄像公司、旅游商品生产企业、交通运输企业等旅游经营的单位和个人,可以向旅游行政主管部门提出定点经营申请,经州旅游行政主管部门审核批准,授予旅游定点标志牌,方可接待旅游团队。

旅游定点标志牌不得以任何方式转让、转借。

第十三条 旅行社、宾馆、饭店(酒店)、旅游景区(景点)、旅游车船公司等经营单位的管理人员、服务人员必须接受职业道德教育和岗位专业培训,遵守职业道德。国家规定必须具有职业资格或者专业技术资格的,应当取得相应的资格证书,持证上岗。

第十四条 旅游景区(景点)、宾馆、饭店(酒店)、商店、餐厅不得以回扣等手段诱导旅游车驾驶员和导游员带团队购物、就餐;不得以欺诈手段向游客高价销售质价不符的商品、食品。

第十五条 对经营珠宝玉器等贵重旅游商品的定点商店,实行质量保证金制度。

质量保证金缴纳和管理的具体办法由州人民政府制定。

第十六条 宾馆、饭店(酒店)应当按照所评定的星级标准提供服务。未评定星级的宾馆、饭店(酒店)不得使用星级名称开展经营和促销活动。

第十七条 旅游经营者应当公开服务项目和收费标准,不得擅自提高收费标准或者减少服务项目,降低服务质量。

第十八条 经营涉及人身安全的客运、索道、缆车和探险、漂流、大型游乐场等特种旅游项目的,必须取得安全许可证,方可运营。

第十九条 旅行社的申办或者设立分社的审批及管理,依照《旅行社管理条例》办理。

旅行社不得以增设营业部为名变相成立新的旅行社或者将营业部承包、租赁给他人经营,不得委托非旅行社单位或者个人代理或者变相代理旅游业务。

第二十条 旅行社应当与旅游者签订合同。合同应当明确约定行程安排、服务项目、价格标准、违约责任等事项。

旅行社及其导游员、驾驶员必须按照合同约定提供服务。未经旅游者同意,不得擅自改变行程和服务对象、减少服务项目或者加收服务费用。

第二十一条 旅行社违反合同约定降低服务标准的,应当及时采取补救措施。给旅游者造成损失的,应当予以赔偿。合同有约定的,按照约定赔偿;无约定的,按照实际损失数额赔偿。因不可抗力减少旅游服务项目或者降低旅游服务标准的,应当返还相应的服务费用。

旅行社违反合同约定擅自提高交通、食宿、导游服务标准的,增加的费用由旅行社承担。

第二十二条 旅行社不得将已签订旅游合同的旅游者转给其他旅行社接待;因特殊情况确需转团的,必须征得旅游者书面同意,并承担相应增加的旅游费用或者退还未提供服务项目的旅游费用。旅游者不同意转团的,旅行社除了返还旅游者预付的旅游费用外,还应当按旅游者所预付旅游费用的20%补偿;合同有约定的,按照合同约定执行。

第二十三条 旅行社因旅游者擅自解除旅游合同而造成损失的,可以从旅游者所交旅游费用中扣除相应数额补偿。合同有约定的,依照约定执行;没有约定或者约定不明确的,补偿数额最高不得超过旅游费用的20%。

第二十四条 旅行社与其他旅游经营者发生业务往来的,可以按照合同约定收取一定的佣金,但双方必须如实入账。

第二十五条 旅行社应当与聘用的导游员签订劳动合同,保障导游员的工资和福利。

旅行社在选用导游员时,同等条件下应当优先选用当地少数民族人员。

第二十六条 导游员从事导游活动,应当由旅行社委派,持证上岗,并着当地少数民族服装。

导游员在导游活动中,应当语言规范,举止文明,不得向游客曲解少数民族文化、风俗习惯。

第二十七条 旅游车船驾驶员、导游员不得诱导、胁迫游客购物,或者向商品经营者提供旅游者的身份资料。

第二十八条 自治州、县(市)旅游行政主管部门应当建立健全旅游投诉制度,公布投诉电话,受理和查处旅游投诉。

旅游行政主管部门接到旅游者投诉后,应当在5日内审查完毕。认为符合受理条件的,在30日内作出处理决定,并答复投诉者;认为不符合受理条件的,应当及时转交相关部门处理,并通知投诉者。

第二十九条 旅游经营者及其从业人员应当自觉接受有关行政主管部门的依法检查。

旅游行政主管部门和有关行政管理部门的工作人员执行职务时,必须持云南省人民政府统一制发的行政执法证,并佩带明显标志。对不出示证件和不佩带标志的,旅游经营者及其从业人员有权拒绝检查。

第三十条 对促进旅游业发展做出突出贡献的单位和个人,由自治州、县(市)人民政府给予表彰和奖励。

第三十一条 违反本条例,有下列行为之一的,由旅游行政主管部门给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(一)违反本条例第十一条第三款规定的,责令停止违法行为或者限期拆除;逾期不拆除的,可强制拆除;拆除所发生的费用由兴建项目的单位和个人承担。

(二)违反本条例第十二条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十五条规定的,责令停业整顿,可以并处一万元以上三万元以下的罚款;情节严重的,撤销旅游定点单位资格,取消旅游标志牌。

(三)违反本条例第十四条、第十九条、第二十四条、第二十七条规定的,给予警告;有违法所得的,没收违法所得,可以并处违法所得一倍以上三倍以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿或者吊销经营许可证、导游证,对单位负责人和直接责任人,处一千元以上一万元以下的罚款;

(四)违反本条例第十六条规定的,责令改正,给予警告;

(五)违反本条例第十七条规定的,责令改正,给予警告,可以并处五百元以上二千元以下的罚款;情节严重的,并处二千元以上二万元以下的罚款;

(六)违反本条例第二十六条规定的,责令改正,可以并处五十元以上二百元以下的罚款。

第三十二条 违反本条例,有下列行为之一的,由有关行政主管部门给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(一)违反本条例第十一条第一款规定的,由自然保护区行政主管部门或者文化行政主管部门责令停止开发项目,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。

(二)违反本条例第十八条规定的,由技术质量监督部门责令改正,给予警告;情节严重的,责令停业整顿,可以并处二千元以上二万元以下的罚款。

(三)违反本条例第二十九条第一款规定的,责令改正;情节严重的,可以并处三百元以上三千元以下罚款。

第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的,依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定办理。

第三十四条 旅游行政主管部门和其他有关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十五条 本条例由自治州人民代表大会常务委员会解释。

第三十六条 本条例由自治州人民代表大会通过,报经云南省人民代表大会常务委员会批准后公布施行。




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青岛市城市房产交易管理办法(已废止)

山东省青岛市人大常委会


青岛市城市房产交易管理办法(已废止)

  (1993年5月15日青岛市第十一届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 1993年5月30日山东省第八届人民代表大会常务委员会第一次会议批准 1993年5月30日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布施行 根据1994年10月12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的1994年9月24日青岛市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议关于修改《青岛市环境噪声管理规定》等十九件地方性法规适用范围的决定修正 1994年10月12日重新公布)


  第一条 为加强对城市房产交易的管理,维护正常的房产交易秩序,保障当事人的合法权益,根据法律、法规的有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
  第二条 本办法所称房产交易是指个人之间、法人之间、其他组织之间及其相互之间进行的有偿转移房屋所有权或使用权及相关土地使用权的行为,包括房产的买卖、交换、抵押、典当、租赁等。
  房产交易中房屋租赁的管理,按照《青岛市城市公有房产管理暂行办法》和《青岛市城市私有房屋管理办法》等有关规定执行。
  房产的赠与,依照本办法的有关规定管理。
  第三条 本办法适用于市南区、市北区、四方区、李沧区和各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区的城区和建制镇。
  第四条 青岛市房产行政管理部门是青岛市的城市房产交易主管机关。
  青岛市房屋产权产籍监理机构负责市南区、市北区、四方区、李沧区的城市房产交易行政管理工作;各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区房产管理部门负责本辖区内的城市房产交易行政管理工作。
  第五条 房产交易行政管理部门的主要职责是:
  (一)审查房产交易当事人的资格,查验交易房产的权属;
  (二)办理房产交易监理登记手续;
  (三)确认交易房产评估价值;
  (四)进行房产交易的咨询,指导房产交易活动;
  (五)按其职责查处房产交易活动中的违法行为。
  第六条 房产交易应在房产交易市场内进行;房产交易市场的设置,须经青岛市房产行政管理部门批准;房产、土地、工商等行政管理部门在房产交易市场内按各自的职责进行管理。
  第七条 房产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
  禁止私下交易、隐瞒房价及其他损害国家、集体和他人合法权益的行为。
  第八条 有下列情形之一的房产,不得进行交易:
  (一)无合法房屋所有权证明和土地使用证明的;
  (二)房屋所有权或使用权及相关土地使用权有纠纷的;
  (三)房屋所有权证及相关土地使用权证与现状不符的;
  (四)房屋已列入规划改造范围且规划管理部门已核发建设用地规划许可证的;
  (五)依法限制该房屋所有权转移的。
  第九条 房产交易当事人办理房产买卖监理登记手续时,须持买卖契约和下列规定文书:
  (一)个人出卖房产的,须交验居民身份证、房屋所有权证、土地使用证;个人买房的,须交验居民身份证;委托代理人买卖房产的,代理人须出具经过公证的授权委托书。
  (二)单位出卖自管房产的,须提交房屋所有权证、土地使用证;单位购买房产的须出具单位证明;委托代理人买卖房产的,代理人须出具单位法定代表人的授权委托书。
  单位购买私有房产的,还应遵守《青岛市城市私有房屋管理办法》的有关规定。
  第十条 具备房屋开发经营资格的单位出售商品房屋,须持营业执照、建设工程规划许可证和土地使用等证明,到房产交易行政管理部门办理出售房屋登记手续。其中:出售已竣工商品房屋的,还须交验房屋竣工验收证明;预售在建商品房屋的,还须交验投入的开发建设资金(不含土地出让金)已达到计划总额的百分之二十以上,或地下基础工程建设已完成的有关证明。
  第十一条 房屋所有人出卖共有房屋,须提交房屋共有人同意出卖房屋的书面证明;出卖已出租的房屋,房屋所有人须提前三个月书面通知承租人。
  对出卖的房屋,在同等条件下,房屋共有人或房屋承租人有优先购买权。但房屋共有人或承租人在接到房产交易监理部门通知后,在三十日内不回复的,视为放弃优先购买权。
  有租赁关系的房屋出卖后,对尚未终止的原租赁合同,新的房屋所有人和原承租人应继续履行。
  第十二条 房产交换、赠与,当事人应按照本办法买卖房产的有关规定办理监理登记手续,并缴纳税费。
  第十三条 以房产进行抵押、典当的,当事人应在签订抵押、典当协议时,到房产所在地房产交易行政管理部门登记。
  抵押期或典当期满,房屋所有权转移的,当事人应按照本办法买卖房产的有关规定办理监理登记手续。
  第十四条 已确认产权的房产交易,当事人须委托房产交易评估机构评估房产价值,并按规定缴纳评估费。
  房产交易当事人办理房产交易监理登记手续,须按规定缴纳交易监理费。
  评估费、交易监理费的标准,由青岛市房产行政管理部门会同物价部门制定,按规定的程序报批。
  第十五条 房产交易当事人须按规定纳税。
  在房产交易中土地有增值的,由房产交易行政管理部门按国家规定收取土地增值费。
  第十六条 房产买卖价格,由房产交易当事人协商议定;协商议定的价格明显低于现行市场价格的,按市场价格计征税费。
  第十七条 房产交易行政管理部门在接到交易当事人的房产交易监理登记申请后进行审查,对符合规定的,应在三十日内办理房屋所有权转移登记手续。
  第十八条 房产交易中,房屋所有权发生转移的,房产交易当事人应按有关规定办理土地使用权转移手续。
  第十九条 任何单位和个人都有权检举、揭发房产交易中的违法行为。有关部门要保护举报人,对举报有功者,由房产交易行政管理部门给予奖励。
  第二十条 对私自进行房产交易的,由房产交易行政管理部门责令补办房产交易有关手续,缴清税费,对当事人按应缴房产交易监理费的一至三倍处以罚款。
  隐瞒房价的,除责令其补交税费外,对当事人按应缴房产交易监理费的一至三倍处以罚款。
  第二十一条 对在房产交易活动中有违反工商行政管理法律、法规行为的,由工商行政管理部门依照有关规定进行处理。
  第二十二条 对在房产交易活动中有违反国有资产管理法律、法规行为的,由国有资产管理部门依照有关规定进行处理。
  第二十三条 当事人对房产交易行政管理部门的行政处罚决定不服的,可在接到行政处罚决定书之日起十五日内,向青岛市房产行政管理部门申请复议;对复议决定仍不服的,可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉;当事人也可以在接到行政处罚决定书后依法直接向人民法院起诉。
  对逾期不申请复议或不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
  第二十四条 房产交易中发生纠纷的,当事人可以依照《青岛市城市房产纠纷仲裁条例》申请房产仲裁机构进行仲裁,也可以依法直接向人民法院提起诉讼。
  第二十五条 房产交易监理部门的工作人员在房产交易活动中,滥用职权、徇私舞弊的,由有关部门给予行政处分和经济处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第二十六条 按住房制度改革有关规定购买房屋和以所购买房屋进行交易的,依照住房制度改革的有关规定执行。
  第二十七条 涉外房产交易按有关规定执行。
  第二十八条 本办法具体应用中的问题,由青岛市房产行政管理部门负责解释。
  第二十九条 本办法自发布之日起施行。

论商品房住宅小区停车位的产权归属

邓光达 

 
  近年来,商品房住宅小区停车位(场)的产权归属颇具争议,不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现,各方利害关系当事人各执一端,众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一,似是而非,令人困惑。  笔者试图在现行的法律制度框架之下,分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程,探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。  一、现行法律制度框架下,房地产权的法律规定和特征  在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中,有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定,建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定,《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定,《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定,1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第(二)款第2项、第一条第(五)款的规定,1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条、第3.5条、第3.5.2条、第3.5.2.1条的规定,人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征:  (一)只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。  (二)土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。  (三)房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。  (四)在二级市场转让房地产时,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。  (五)土地使用权和房屋所有权,或房地产权经国家机关法定登记后,其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。  (六)土地使用权与房屋所有权可以分别登记,亦可合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》。  (七)《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。  笔者认为,上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题:  (一)在形式要件上,只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上,只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。  (二)只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。  计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费,并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。  (三)对于不计算建筑容积率的建筑物(建筑面积),由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,因此,无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(建筑面积),不能单独取得《房地产证》,其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,是计算建筑容积率建筑物的从物。  (四)不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则,将违反房地产法律的强制性规定。  (五)依据经典的“物权”理论,可以认为:计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”,而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。  (六)在二级房地产市场首次转让房地产时,如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定,房地产开发商(卖方)与业主(买方)双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定:主物和从物所有权转移给业主后,从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。  但是,必须指出,上述的约定只是一项债权约定,而非是一项财产所有权转移的确认,从物的所有权仍然依附于主物而属于业主(买方)。  二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记  商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后,房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上,房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记:(1)明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系,以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。(2)明确每一房屋单元的建筑面积(含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积)的土地使用权面积份额,以确定每一房屋单元的房地产权。(3)将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见,在初始登记中,由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额,其不可能有独立的房地产权,其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。  在办理首次房地产转移登记中,房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记,将房屋单元的房地产权转移登记给买方,确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上,当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后,不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。  假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时,在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时,不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为,依据法律强制性规定,不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。   三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属  依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程,笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。  (一)商品房住宅小区内或城市区域里,独立建设的多层经营性停车位(场)的房地产权归属。  此类停车位(场),在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中,均明确规定多层经营性停车位(场)的的建筑面积是计算容积率的。因此,多层经营性停车位(场)可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记,所以该类停车位(场)的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。  (二)在商品房住宅小区内,地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位(场)房地产权的归属。  1、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意,在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。  房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后,商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记,商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物,其是设置在土地表面的停车设施,即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上,地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。  可见,地面停车位的产权,本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积,因此,地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。  2、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的,因此,楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额,其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元,是住宅房屋单元的从物。所以,初始登记时,楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积;在转移登记时,不能取得《房地产证》,其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。  根据本文阐述的房地产法律规定,房地产开发商在转移房地产时,楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割,不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则,将违反房地产法律的强制性规定。  可见,楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。  3、楼房地下停车位(场)的房地产权归属。由于楼房地下停车位(场)的建筑面积亦是不计算容积率的,因此,楼房地下停车位(场)的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙,楼房地下停车位(场)的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位(场)楼房的全体业主。  四、在今后的立法中,宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属  在人均土地资源紧缺的我国,为有效及合理利用城市的有限土地资源,作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖,不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。  目前,对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见,房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖,其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性,满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施,不宜由少数人或强势集团独占,以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用,损害住宅小区普通市民的整体利益,而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中,不宜再次利用停车位谋取非法的利益。  《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定:房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的,停车场、广告权益随房地产转移;有特别约定的,经房地产机关初始登记,由登记的权利人所有。笔者认为,当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时,“停车场”摊分拥有土地使用权份额,此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定,经房地产机关初始登记,由登记的权利人所有。在此种情形下,房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》,从而可以出售“停车位”,房地产开发商与买方可以买卖“停车位”,或约定“停车位”的产权归属。此时,适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。  有人认为:“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定,在任何情形下,经房地产发展商和买方的协商约定,商品房住宅小区的停车位的产权,均可以归属房地产发展商”。笔者认为:上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实,亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的,以致对法律适用的认识出现偏差,人为地曲解第十三条第二款规定的本意。  据媒体报道,目前在深圳全市,平均每3.3部车辆才有一个停车位,停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位?怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源?并在二者之中取得平衡?值得人们思索。笔者认为,在土地资源紧缺的国情下,应科学地利用有限的城市土地资源,立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标,作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖,其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时,应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位(场),以满足不同层次、不同要求的社会需要。


作者简历:  邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士,华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业,获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局,并在深圳仲裁委员会任仲裁员。




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