热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

铁路军运暂行条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 09:36:22  浏览:9621   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

铁路军运暂行条例

中央军委 政务院


铁路军运暂行条例

1950年8月1日,中央军委、政务院

第一章 总 则
第1条 凡中央人民政府人民革命军事委员会(以下简称军委会)所辖人民解放军和人民公安部队,使用中央人民政府铁道部(以下简称铁道部)所辖铁路从事军事运输时,依本条例办理之。
第2条 铁路是国家企业,又是国防建设的重要组成部分,故本条例的实施,以保证铁路军事运输任务的完成及合理使用铁路运输而不浪费运输力为主要的目的。
第3条 军事运输为铁路头等任务,铁路对军事运输应保证其适时安全迅速与便利。
第4条 军事运输须强调统一性、计划性与纪律性,应严格遵守本条例及一切铁路规章制度。除军委会或野战军及一级军区首长亲自核准的临时紧急运输外,任何部队、机关不得要求紧急军运或专车运送,以免妨碍铁路的计划运输。

第二章 军运定义
第5条 凡军委会所属的一切部队、机关学校、医院和军营工厂的调迁及经费、图书、档案、军械、及军医器材、军工器材、军需器材、通讯器材、交通器材、建筑器材和各种作战器材的成品、原料供应补给的运输,方为军运。
第6条 凡机关部队从事工农生产所需的原料或成品的运输,均不属于军运范围。
第7条 军运品名参照附表一,凡附表未列入的军品或难以确认为军品者,须经军委会后勤部、野战军后勤部、一级军区后勤部、或二级军区司令部会同后勤部填具军运执照提交铁路管理局或分局后,方得按军运办理。

第三章 军运的区分
第一节 货 运
第8条 为严格执行计划运输起见,人民解放军兵团或省军区以上机关应每月编造军运要车计划表,于前月上旬提交铁道部、铁路总局或铁路管理局核定之。计划表经核定后,以一份退还部队作为要车根据,部队应按照核定计划,填写“计划内军运请运书”,向铁路管理局或分局换领军运证后,至发站要车按期装运。
第9条 计划以外的临时紧急运输所需大批(一次一列车以上)或零星的军事运输,由军委会后勤部、野战军司令部、或一级军区司令部,向铁道部、铁路总局或管理局提出紧急军运请运书,共同决定后,由管理局或分局发行军运证,交部队凭该证至发站要车。
第10条 因特殊困难,不能事先提出计划的临时零星整车军运,虽不在正常运输计划之内,为照顾军事需要,路局亦应尽可能予以接受办理,但此项请运须由部队兵团或省军区以上机关或办事处及指定代办机关,于起运二日前向铁路管理局或分局提出零星军运请运书,否则铁路管理局或分局有权拒绝运送或展缓其运送日期。
第11条 一般零担军运,仅限于铁路挂有沿途零担车区间内办理之,此项零担军货,应适合零担办理条件,以包装完好,标签具备,由铁路负责运送为原则,但武器、枪弹及铁路管理局或分局认为需要派员照料的军品,为了运送安全,应由部队派人负责随车照料(押送照料人得持零担运送票据免费乘坐守车),其包装不固者,应照路章订立免责特约,否则铁路得拒绝托运。
部队托运零担军运,应凭零担军运请运书,向管理局或分局换领军运证,凭证至发站托运。
凡不适合与其他货物混装的零担军货,应按整车办理之。
第12条 铁路对于一切军运,应与一般商运有所区别,单独建立承运簿,按优先配车,优先运送办理之。
第13条 第九第十一第二十四各条办理的军运,如因特殊事由,托运部队不能到军运证填发处所办理军运证时,得由部队凭各该条所定的请运书,径向车站提出,站长收到此项请运书后,须报经管理局或分局的承认,并通知军运证号码,得予先行承运,事后补发军运证。
第14条 托运部队凭军运证向发站要车,装运前须以军运支票交付运杂费,由发站填发军运货票,军运货票共分四联,须依下列处理:
(1)甲联、由发站连同军运证,寄交所管局检查科,作为月终向军委会后方勤务部,清算运费的副据。
(2)乙联、交由使用部队,按部队系统,寄交运费负担部门,作为报销单据(到站不得收回)。
(3)丙联、作为车站及列车办理运送手续之货票,最后由到达站,寄交所管局检查科存查。
(4)丁联、由发站寄交所管局军运科存查。
使用货物运单地区依下列办理:
(1)运单——由托运部队凭军运证,向发站换取运单,填写后,提交发站,随列车送交到站,到站向收货部队换回运单副本,部队再以运单作为运费报销之单据。
(2)运单副本——由发站交发货部队转交收货部队,收货部队凭运单副本向到站领货,并换回运单,到站将此项副本,寄交所管局进款科(检查科)。
(3)货物运行报单——由发站随货物列车送交到站,到站处理完毕后,寄交所管局进款科(检查科)。
(4)货物运行报单存根——由发站连同军运证寄交所管局进款科(检查科),审核后,转交所管局军运科存查。
第二节 客 运
第15条 部队指战员、伤病员、民工、俘虏的整批输送,统由军委会后勤部、野战军及一级军区司令部驻在机关或其办事处及指定的代理机关,按第八条之规定办理。
第16条 部队包用普通客车五辆以内时,由军委会后勤部、野战军或一级军区司令部驻在机关或办事处及军级以上首长,预于起运三日前提出零星军运请运书,经铁路管理局核定后,拨车运送。超过五辆时,须向铁道部或铁路总局提出上项请求书,经核定后,饬局拨车运送。
第17条 部队首长包用优等客车时,仅以下列人员为限;但拟开专车时,须由军委会或野战军及一级军区首长批准。
(1)军委会批准的军事人员。
(2)各野战军及一级军区司令员、政治委员。
(3)经以上两项人员特别核准者。
前项商请应于一日以前用公函附有批准证凭文件,向铁道部或铁路总局或铁路管理局商请承认。
第18条 凡部队指战员身着人民解放军、陆海空军军服,配带“八一”红五星帽徽,并持有正式护照(人民解放军团以上部队,机关首长及各军事学校校长发行盖有关防及首长名章的护照)的军人,得凭正式护照,向车站购买军人半价票乘车,遇有铁路人员验票时,应将护照及半价票同时交验。
凡由部队遣送返籍的复员军人,只要有复员证或正式护照,即可向车站购买军人半价票乘车,但仅限返籍途中一次使用。
第19条 为优待军人,凡军人均可乘坐各等客车、散座、快车及卧铺,并一律半价收费,不受职级限制。
第20条 部队指战员二十人以上,持护照并有负责人率领者,可按军人集体运送,购半价票乘车。
第21条 新兵入伍,有带队人员持有部队的正式护照者,可向铁路总局、管理局或分局商请集体运送,得按半价集体乘车。非管理局、分局所在的车站,接到前项公函时,应于请得管理局或分局承认后,办理之。
第22条 随部队活动或直接参战的民工,凡零星遣回者,须持有野战军师以上部队机关的护照,并持有签发护照机关的正式介绍信(介绍信应记明人数发到站),得凭护照及介绍信购买半价票乘车。
第23条 军人家属以及非军队系统而着军服的党政工作人员,不得购买半价票,如冒用时,一经查出,照章补票,并核收全价罚款及手续费。

第四章 伤病员输送
第24条 由前方向后方输送伤病员,应由部队卫生或运输机关,提出紧急军运请运书,向铁路交涉要车,车站接到此项请运时,应速向管理局或分局请求拨车。
第25条 凡由前方向后方输送伤病员,在同一发站同一到站,一次承运达十个棚车或五个客车,且当时又无适当列车挂运时,应特开专列运送之,但此项列车,不得拒绝铁路管理局或分局加挂其他车辆,如少于上开辆数时,铁路须利用最捷便列车优先挂运之。
第26条 前条列车或专列,除旅客列车外,均须指定为现时刻运转,并列为最上级列车,得提早运到后方治疗,以减少伤员之痛苦。
第27条 任何伤病员车,均应由部队卫生或运输机关派人负责护送,不得诿责铁路管理局或分局,所有不派护送人员或护送人员不向车站办理报到手续者,铁路管理局或分局得拒绝拨车。
第28条 后方的伤病员转院输送,应由军区卫生或运输机关按第八条提出计划办理。

第五章 军运计费及付费
第29条 军运货物计费方法如下:
(一)整车军货,每用货车一辆,按货车标记载重量计费,但实重不得超过货车标记载重。
(二)零担按实际重量或容积计费。
(三)运价计费按三十级,分等时,按二十六级。
(四)对运价杂费尾数,按铁道部货运规则所定分别处理之。
第30条 运送军人,使用客车或以棚车代用客车时,应按下列计算运费:
甲、客 车
(1)软席车系部队请用者,按该等级及车辆定员计算,如定员未满六十人者,按六十人计算,半价计费,但使用卧车时,应按卧铺定员加收半价卧铺费。
(2)硬席车,按车辆实际定员半价计费。
(3)硬席行李合造车,客车卫生车,按硬席八十人定员,半价计费。
(4)行李邮政车按硬席七十人定员半价计费。
乙、货车代用客车
(1)标记载重三十吨以上棚车,按硬席五十四人定员,半价计费。
(2)标记载重二九吨以下一五吨以上棚车,按硬席三十六人定员,半价计费。
(3)标记载重一四吨以下棚车,按硬席二十七人定员,半价计费。
第31条 以棚车运送军人军货(混装)时,所装军货重量超过货车标记载重(或容积)二分之一以上时,得按军运货运计费,随车军人数记入货票记事栏内,不另收超过押运人费。
如人数超过本条例三十条所定定员三分之二时,得按定员计算运费,所装军品名称数量,应记入客票记事栏内,免予收费。
如军人军货混装一车,均超过或不及前两项所定量数时,应按使用货车标记载重,按本条例货运规定计费。
第32条 军运运费除跨及东北与北、南方应分别核收外,不论客货运,一律按直通办理,运费由发站一次收清。
第33条 军运发生的运杂费,货运除装卸费外,统应以军运限额支票付费,客运除包用客车外,须以现款付费。
第34条 军运限额支票,由中央财政部统一印制,发交军委会后勤部具领,军委会后勤部依照预定的军运运费,按期发交军区及野战军,以便在军运装运前,交付车站应纳的运杂费,铁道部于每月月终,将军运限额支票,汇交军委会后勤部查阅后,送请中央财政部照数拨款,中央财政部转向军委会后勤部清算。
军用限额支票使用办法,由中央财政部另行公布。
第35条 使用军运限额支票付费的军运,因变更或误算,对运杂费的补收退还,应由承运路局向各该军区后勤部办理订正手续,其在军区不能办理补退者,由铁道部与军委会后勤部办理之。

第六章 变 更
第36条 托运部队由于特殊情况,对已经承运的军运欲行变更时,应用书面向铁路提出。惟上述权利,仅限于军运货票乙页或运单副本的持有人。
第37条 部队对已提出计划运输的军货,发货部队请求改变发送或到达地点时,限于同一管理局范围内,须在装运前一日提出,如涉及两管理局以上时,发货部队须于装运五日前提出。
第38条 铁路因运输情况骤变或因天灾事变及其他特殊情事,不能按计划实行时,须从速通知部队商洽变更。

第七章 特别指定事项
第39条 军运整车货物的装卸,以部队自理为原则,但部队要求铁路代为装卸时,依部队的请求,铁路可代为装卸。
军运零担货物的装卸,由铁路负责办理。
前项所定军运整车货物,由铁路代为装卸及零担军货的装卸,均须按铁道部货运规则所定的装卸费,核收现款。
第40条 部队机关,对军货的装卸,必须满员满载,快装快卸,军货的装卸时间,不得超过铁路规章所规定之装卸时间(如因车站的装卸条件不够,得向管理局商订适当延长之),否则应按铁道部货运规则的规定,向铁路交付货车延期罚款。
如铁路管理局或分局不能保证车辆按时到达时,亦同样向部队支付罚款(记帐由铁道部向军委会后勤部清算)。
第41条 一切军运,必须由托运部队派人切实负责押运,以防损失或发生意外事故,但对弹药类,武器类,贵重品,危险品的押运人,每车不得超过五名,一般军货每车不得超过两名。
超过前项所定押运人时,须按铁道部货运规则所定交付押运人费。
但第三十一条混装办理者不在此限,惟必须于托运时,事先向铁路声明。
第42条 凡办理一列以上的整列输送,应由部队指派专人负责与铁路联系装运事宜。
第43条 各使用军运车辆的部队机关须按月作出运费预算,向直属上级请领军运限额支票,各单位各部队如发行空头支票或以军运支票作不正当使用者,除由该单位经常费中扣除外,并以违法论罪。
第44条 中央财政部发行军运限额支票时,应与军委会后勤部及铁道部约定使用办法,如发现支票作不正当使用,或因使用者方面有内部问题时,应由部队方面负责解决,不得作为拒绝向铁道部依期兑现之借口,如系使用者与路局串通舞弊时,则由军委会后勤部与铁道部共同负责处理之。
第45条 凡临时派至铁路守桥护路的警备部队的运输,得向该地铁路管理局商请按铁路公安部队待遇办理之。
第46条 军队各级机关及铁路各级机关,应严格执行铁路规章及本条例。此后在军运上,双方发生争执时,不得以不熟悉铁路规章及本条例为借口,要求推卸责任。
第47条 军运货物装卸车时,除军械弹药及部队外,其余一般军运,路局可派员会同军方负责人共同抽查,抽查人员应佩有军委会发给之证明,凭此证明,可进行检查,各托运部队不得违抗,抽查结果如发现品名性质数量等与原货票记载不符时,须按铁道部货运规定所定处理,核收军运限额支票,并对于不能作为一批运送的货物而作一批者,得依章分批办理之。
第48条 凡假借军运名义挟带商货,一经查出,应将商货及违法军人送交执法机关处理,并照铁道部货运规则所定追缴现款的运杂费及罚款。
第49条 对弹药类的装卸,部队除须励行下列各项外,更须细心注意防止发生事故。
(1)装卸弹药时,务须派有办理弹药类素有经验之人。
(2)装卸弹药类时,不要使用跳板,应使与货车内人员协力以进行装卸工作。
(3)装卸或搬运弹药类时,不得投掷辗转或使用手钩类。
(4)装卸弹药类的地点或装载弹药类的货车中,不得使用灯火,但电灯及安全灯除外。
(5)弹药类的附近,不得吸烟或携带火柴及其他容易发火物品。
(6)弹药类不得存放在日光直射的地点。
第50条 为避免浪费运输力起见,部队移防及军品运送,凡距离在三十公里以内者,不得按军运办理。但有特别任务时,须经各野战军或一级军区批准,向铁路提出证件始得由铁路运送。
第51条 凡属军运不分整车零担,一律须以军运限额支票付费,任何部队机关,不得要求以现款缴纳军运运费,但本条例指明核收现款者不在此限。
第52条 部队运送危险品,应按照铁道部规定的危险品运送办法办理之。
第53条 铁道部与军委后勤部应密切联系,并随时交换有关军运资料。

第八章 纪 律
第54条 铁路人员应守的纪律:
(1)铁路人员必须热心办理军运,认清办好军运工作,为本身应尽职责。对于托运部队,应详细解释铁路规章及本条例的手续,恳切帮助解决部队运输上的困难,不得迟延刁难,凡其本身该作或有权解决的问题,不得向其他部门或上级推脱致造成贻误,发生意外事件时,铁路人员应尽力帮助押运人员保护与营救。
(2)对已有合法手续的军运托运人,铁路人员不得使其作多余的烦琐连络,尤不得以铁路本身应办手续,委托托运人代办。
(3)必须保守军运秘密,任何铁路员工不得泄露军运秘密,宣布军运方向,或军运内容。
(4)军人乘坐车,伤病员车,武器弹药车,危险品车,贵重器材车,马车,牲畜车,不得溜放及冲挂。
凡违反以上规定者,一经查实,统由铁道部视情节轻重,从严处分,其情节重大者,送交司法机关依法判处。
第55条 军队方面应守的纪律:
(1)不得强迫开车,强迫停车,强迫挂车,拒绝挂车,强迫调车,拒绝调车。
(2)不准擅自占用车辆或拒绝卸车。
(3)不准强迫改变行车时刻,行车次序。
(4)不准强行占用铁路专用电话或擅自挂线,妨碍铁路通讯。
(5)不准操纵机车,动转客货车上的制动器(车长阀、手闸)连结器(车钩),车站信号及道岔。
(6)昼间不准插红绿旗帜于车厢外,夜间不得使用红绿色灯器。
(7)不得违反铁路规章及本条例,拒缴运费及杂费,不得以军运限额支票向铁路兑现及不正当地使用军运支票。
(8)不准押运人携带眷属及客商乘坐军运货车内。
(9)不得擅自扣留污辱打骂铁路员工。
凡违反以上各条,主管部队应严格制裁,其情节严重者,应扣押逮捕送交军法机关依法判处。

第九章 附 则
第56条 本条例未尽事宜,得按铁道部所定本条例补充办法和客货运规则及补则办理之。
第57条 本条例的解释权属中央人民政府铁道部,修改权属中央人民政府人民革命军事委员会及政务院。(附表略)


下载地址: 点击此处下载

汕头市财政局关于印发汕头市国库支付管理中心工作暂行办法的通知

广东省汕头市财政局


汕头市财政局关于印发汕头市国库支付管理中心工作暂行办法的通知
汕市财〔2002〕53号

市直各有关单位:
  根据汕头市政府办公室《汕头市国库支付管理中心工作方案》(汕府办〔2002〕55号),我局制定了《汕头市国库支付管理中心工作暂行办法》,现印发给你们,请遵照执行。
  附件:汕头市国库支付管理中心工作暂行办法

汕头市财政局              
二○○二年五月三十日         



--------------------------------------------------------------------------------

汕头市国库支付管理中心工作暂行办法

  第一章 总则
  第一条 为提高财政性资金使用效率,加强财政收支管理监督,逐步建立和完善以国库单一账户体系为基础、资金缴拨以国库集中收付为主要形式的财政国库管理制度,根据广东省财政厅、中国人民银行广州分行《转发财政部、中国人民银行关于印发〈财政国库管理制度改革试点方案〉的通知》(粤财预[2001]126号)和汕头市人民政府办公室《印发汕头市国库支付管理中心工作方案的通知》(汕府办[2002]55号)精神,制定本办法。
  第二条 按照集中支付,分步实施的原则,本办法将逐步在市直党政机关和财政拨款的事业单位中推行。2002年先对市直已编制部门预算的33个试点单位实行国库集中支付试点,取得经验后,逐步推开,在2003年底前争取扩大到市直所有党政机关和财政拨款的事业单位。
  第三条 本办法适用于下列财政性资金的支付管理。包括:
  (一)财政预算资金;
  (二)纳入财政预算管理的政府性基金;
(三)纳入财政专户管理的预算外资金;
(四)其他财政性资金。
  第四条 财政性资金通过国库单一帐户体系存储、支付和清算。
  第五条 市国库支付管理中心实行集中出纳管理模式。就是会计仍设在各预算单位,资金的拨付即出纳职能放在市国库支付管理中心,会计和出纳分设在两个部门。在保持预算单位会计主体不变、财务管理不变、会计核算不变的前提下,取消单位的银行账户,由市国库支付管理中心统一开设账户。除小额零星开支实行授权单位支付外,预算单位发生购买行为时,向财政部门提出支付申请,经过审批同意开支后,资金由市国库支付管理中心根据预算单位申请和经审批的数额及用途,直接从国库单一账户上支付给商品或劳务供应者。
  第二章 市国库支付管理中心的机构设置和主要职能
  第六条 市国库支付管理中心,作为依照公务员管理的科级事业单位,经费由市财政局全额核拨,行政上隶属市财政局管理。
  第七条 市国库支付管理中心的机构设置:
  (一)市国库支付管理中心设主任1名,副主任2名,工作人员若干名。
  (二)市国库支付管理中心内设若干业务部。内设部门为股级单位,每个部门设主任1名,业务量大的可设副主任1名,工作人员若干名。
  第八条 市国库支付管理中心的主要职能:
负责市级财政性资金拨付的审核、支付,并进行相关核算;负责向市财政提供财政性资金支付、清算信息和市级财政支出年报、月报;依据预算单位支出情况,为编制部门预算提供可靠的基础资料。在建立健全现代化银行支付系统和财政管理信息系统的基础上,逐步实现由国库单一账户核算所有财政性资金的收入和支出,并通过零余额账户处理日常支付和清算业务。
  第三章 市国库支付管理中心工作人员职责
  第九条 市国库支付管理中心工作人员职责:
  (一)认真贯彻国家有关财经法律、法规和制度,按照《中华人民共和国会计法》履行职责,依法建账、建制;
  (二)根据预算拨款计划具体办理财政性资金直接支付业务。管理国库支付信息,汇总并及时向市财政局提供财政性资金支付和清算信息;
  (三)配合市财政局业务科,依法对纳入国库集中支付管理预算单位的财务状况进行监督审查,监督其执行国家财政、财会法律、法规和规章制度的情况,并及时制止各种违规行为。发现重大违规违纪行为时,及时汇报;
  (四)做好与市财政局有关业务科室工作的协调配合,以及与纳入国库集中支付管理的预算单位、代理银行之间的业务往来。加强与预算单位会计人员的联系工作,定期核对账户,及时协商解决存在的问题;
  (五)积极参加政治学习、继续教育和岗位培训,接受年度考核,每半年要写出述职报告,年度要做工作总结。
  第十条 市国库支付管理中心工作人员必须参加《会计从业资格证》的年审,未按规定进行年审的,则年度考核作不称职处理。
  第十一条 市国库支付管理中心工作人员和各业务部负责人与所管预算单位领导或会计人员有直系亲属关系的,要实行回避制度,隐瞒不报并发生违法行为的按《中华人民共和国会计法》进行处理,并开除公职,构成犯罪的,移交司法机关追究刑事责任。
  第十二条 市国库支付管理中心工作人员应当恪守职业道德,通过不断学习,提高自身业务能力和综合素质,做到知法、遵法、守法,自觉与违法行为作斗争。
  第四章 监督机制
  第十三条 汕头市财政局会同有关部门对市国库支付管理中心的业务状况进行定期检查,对发现的问题及时采取有效措施进行处理。
  第十四条 市国库支付管理中心实行内部稽核制度,对内部财务制度的执行进行定期监督。稽查情况向市财政局汇报。
  第五章 附则
  第十五条 本办法由汕头市财政局负责解释。
  第十六条 本办法自2002年6月1日起执行。


联合开发房地产若干法律问题

山东正洋律师事务所 张洪涛


内容摘要:联合开发房地产引发极易引发纠纷,且司法实践中认识不一。本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何确保合同的合法效等法律问题进行探讨。
关键词:联合开发 房地产 概念 特征 组织方式 有效性

对于房地产开发业,土地和资金都是必不可少的资源,缺了任何一个,开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商,也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带,促成了资金和土地的结合,盘活了诸多房地产项目,对房地业的发展功不可没。但同时,联合开发引发的纠纷也不在少数,且纠纷一旦发生,往往标的数额巨大,案情错综复杂(例如,每年最高人民法院审理的民事案件中,此类案件都占很大比例)。因此,如何界定联合开发的性质,如何确保联合开发行为的合法有效,如何从法律角度预防纠纷的发生等问题,就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考,现呈现给各位方家,希望能起到抛砖引玉之效。
一、 联合开发房地产行为的法律性质和特征:
所谓联合开发房地产,指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权,另外一方提供资金、技术、劳务等,合作开发土地,建筑房产等项目,共担风险,共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方,我们称之为供地方;另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业,我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲,任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴,不限于一方出地一方出资,也可以双方共同出资;不限于进行房地产开发经营,也可以是建房自用;不限于双方都是法人或其他组织,也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作;不限于在城市规划区国有土地上进行建设,也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营,具有如下特征:
(一)、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件: 设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:(一)有100万元以上的注册资本;(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
(二)贯彻责、权、利统一的原则。
实践中,有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如,甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定:甲公司仅负责提供建设用地,不参与项目的建设管理,不论项目是否赢利,乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定,此类条款属于联营合同的“保底条款”,应认定为无效。需要指出的是,所谓的责权利统一,是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的,是指从宏观上看,双方权利和义务向统一,并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说,在项目的建设工程中,不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作(或者仅派人监督),而是由房地产公司全权负责,这并不意味着违反了该原则。
(三)法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系,错综复杂。首先是合作双方的关系,如上文所说应属联营关系,而联营又分为法人型联营和松散型联营,组织形式和权利义务分配都需要仔细约定(文将详细分析);其次是联合体与政府主观部门的关系,开发房地产的各个环节,立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督,最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作,办理证件或批文都应以合作双方的名义办理,只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是,教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系,包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定,联合开发房地产可以采取三种方式:
(一)、组建新的法人。即双方出资(城市房地产管理法)第二十七条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。)成立项目公司,以项目公司的名义进行开发,双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多:比如组建项目公司需要一定的时间,成立规范的管理机构,费用较高且容易错过商机;再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续,而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成;更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方,对合作者来讲这当然是不合算的。
(二)、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构,实践中有的叫“联建办公室”,有的称“联合管理委员会”不一而足,其职责是协调双方的关系,对合作中的重大事项作出决策,具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构,并非独立民事主体,不具有缔结合同等民事权利能力,也不能对立承担民事责任。实践中,曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例,显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了:某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能,而且堂而煌之地挂起排子,刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》,最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况,联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识,并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
(三)、不成立联合机构, 按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式(统称非法人型联营)中,除了合作双方之间容易产生纠纷外(下文将详细论述),实践中争议较大的还有一个问题:即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任(不论以合作任何一方的名义直接产生)都承担连带责任?有一种观点对此持肯定态度,理由是联合开发的项目最终由双方共同收益,本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任,至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力,只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例,按照这种观点,法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生,就可以判令联合开发双方承担连带责任,而不必考虑该合同是哪一方签定的,也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为,对此问题不能一概而论,应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任,自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任,则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同,当事人人约定的内容不同,合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资,即一方提供土地使用权,另一方出资金,双方在项目完成后,共同出售,共同出售,共同分享利益,则此类合同就是合伙合同,双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任;如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作,且进行建筑物与土地使用权的交换,则此类合同为加工承揽与互易的混合合同,双方对各自的行为独立承担责任。
二、 签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
  联合开发房地产合同内容复杂,标的巨大,履行期限长,双方利益针锋相对,极易引发纠纷;而一旦产生纠纷,由于目前我国相应的法律规定尚不具体,实践中对其法律性质认识不一,诉讼周期一般都很长,后果难以预测。因此,签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验,笔者认为以下几点尤其应当重视:
(一)、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定,杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任,建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
(二)对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益,一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐,因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系,虽然在同一项目中,位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例,而对具体位置只字不提,在分配时出现纠纷就不难理解了。另外,由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异,如何处理,也应事先作出约定。
(三)、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长,过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务,而且也能够保证项目顺利进行。比如,如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地,而合同又缺乏响应的违约条款,不但会造成供地方没有压力,而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑,进而矛盾激化,合作破裂。而如果约定了明确违约责任,比如迟延一天,相应减少若干平方米的房产分配,迟延超过若干天,对方可以杰出合同,并支付一定数额的违约金。
(四)、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图,而不能借联合开发房地产项目之明,而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定,出资方仅负责提供资金,不承担其他义务,由对方在项目完工后返还(当然要高于原出资数额)。根据国家有关部门金融法规,禁止企业间互相借贷收取利息,因此上述合同被法院认定为无效。对此,双方当事人在签定合同时,要倍加注意。
(五)、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续,往往效力待定,合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
四、 做好联合开发审批备案工作,确保项目的合法性。
以协议方式(即不组建项目公司)联合开发房地产,双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中,可以采用共同列名的方式,即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明;也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称,在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善,是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。
                     (完)
 参考书目:
 1、《民法学》 郑立 王做堂 北京大学出版社
 2、《房地产开发法律实务》  朱树英 法律出版社
 3、《房地产合同实务》    符启林 邵挺杰人 法律出版社
 4、《房地产法》       符启林  法律出版社
 5、《民商法律总则理解适用与案例评析》  高言 田土永 人民法院出版社
 6、《房地产案件新问题与判解研究》 马原 人民法院出版社 


版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1