鞍山市城市市容和环境卫生管理条例

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机电部


加强机电产品设计工作的规定

1990年2月19日，机电部

机电产品设计是创造性地建立满足功能要求技术系统的活动过程。
产品设计的目的是满足一定的功能要求， 因此不断提出新的功能要求是促进产品发展的动力。
产品设计是影响产品性能、质量、 成本和企业经济效益的一项重要工作，产品能否满足用户要求，在很大程度上取决于产品设计工作。
我国机电产品设计水平与国际先进水平相比还有相当大的差距， 主要表现在设计基础数据缺乏，设计规范、手册陈旧，骨干设计人员知识老化，设计方法落后，对不少先进产品的设计还没有掌握。 产品设计水平的落后导致产品性能、质量的落后。为加强机电产品设计工作、提高产品设计水平，特作如下规定：

第一章 机电工业主管部门各级领导及企业领导要高度重视产品设计及设计管理工作
第—条 各级机电工业主管部门要根据本地区企业产品设计工作的具体情况，制订提高产品设计水平的规划和年度计划，并采取有力措施，促进产品设计水平的提高。
第二条 企业技术副厂长（副经理）或总工程师要实行七事一贯负责制。即在新产品开发过程中，要对“试验、研究、设计、制造、安装、使用、维护”七件事负责到底。
第三条 企业产品设计工作要实行总设计师负责制。总设计师在企业技术副厂长（副经理）或总工程师领导下，负责产品设计的决策。
第四条 大中型企业产品设计人员的比例要占技术人员总数的10％～30％。属于单件小批生产的企业要达到20％～30％；属于大批生产的企业要达到10％～20％。
第五条 企业领导要认真组织用户调查，听取、收集用户对产品使用、改进的反馈意见，作为改进产品设计的依据。
第六条 企业在引进产品制造技术时，要注意引进设计及有关的试验技术、资料和软件。在引进产品制造技术时，应力求同时引进设计及试验技术。

第二章 机电产品设计的原则
第七条 可靠性、适应性、经济性三性统筹。即要在满足用户提出的新的功能要求并可靠地达到这些功能要求的前提下，有效地节约能源、降低成本。
第八条 产品设计要选用优质的元器件及配套件。企业要制订采购工作条例，明确采购人员职责，规定在产品设计中必须选用优质的元器件和配套件。对由于采购不当而造成产品性能质量下降的，应由采购部门及采购人员负责；属于选型不当，应由产品设计部门及设计人员负责。

第三章 严格产品设计程序及设计图纸、资料管理制度
第九条 各企业、研究所均要根据本企业（所）的具体情况， 制定、完善产品设计程序。一般情况下均要经过初步设计、技术设计、 施工设计三个阶段。
第十条 加强产品设计评审工作。 要对初步设计或技术设计进行严格的评审，评审的原则是：功能上能满足用户要求、技术上可行、 经济上合理。在评审时要吸收用户及本行业、本企业的有关工程技术人员参加， 以最大限度地提高产品性能、质量和可靠性。
第十一条 各企业要严格制定产品设计图纸、资料的管理、修改制度。

第四章 加强试验研究工作
第十二条 大中型企业要结合产品设计开展试验研究工作， 通过试验研究来验证设计的结构、参数，对大型、 复杂产品要根据情况进行模拟样机试验和中间性试验。
第十三条 大中型企业要建立相应的试验研究基地， 配备必要的试验设备和试验人员。设计人员应尽量参加试验工作。 企业用于产品试验研究的费用占销售额的比例：机械产品生产企业为1％～1．5％，电工产品生产企业为1．5％～ 2％，电子产品、仪器仪表、机电一体化产品生产企业为2％～5％。
第十四条 为提高产品的设计水平。企业要充分利用研究所、 高等院校的科研力量和试验条件，可采取任务委托、合作研究、 技术转让等方式进行广泛的合作。
第十五条 企业要通过试验研究、用户调查、失效分析等措施，收集、积累和分析各种试验、使用数据，作为改进、修改产品设计的依据。

第五章 逐步完善设计标准，及时更新设计数据、手册，有重点地建立设计数据库
第十六条 设计标准、手册是产品设计的主要依据， 当前我国机电工业设计基础数据不全、标准水平低、设计手册陈旧， 适应不了产品更新的要求。因此，各行业归口研究所要对行业设计手册、 设计标准进行清理，在二至三年内，对1980年以前的设计标准和设计手册进行修订和更新。对量大面广的系列产品，行业归口研究所除了要组织更新设计手册外， 还要将设计手册编成程序、制成软盘提供给本行业企业采用； 对通用设计手册（如机械零部件、通用基础件、典型电子电路、材料手册等）， 由机电部科技司组织更新。
第十七条 各行业归口研究所要根据本行业的实际情况， 积极搜集产品设计需要的共性基础数据．建立相应的行业共性设计数据库， 供全行业使用。各企业要及时向行业归口研究所提供共性设计数据。
第十八条 鼓励设计力量强的大中型企业， 结合本企业的产品设计或结合引进技术，编制、出版产品设计手册。
第十九条 引进技术的企业要积极对引进的设计资料、 规范进行消化吸收，并结合本企业的实际情况予以具体化， 并在此基础上修订本企业的标准及设计规范，以带动本企业产品设计水平的提高。
第二十条 加强产品设计的交流，各行业归口研究所、行业协会， 要通过各种形式进行广泛的交流活动，为共同提高企业设计水平服务。

第六章 开展可靠性设计
第二十—条 各企业、 研究所在进行新产品设计的同时必须开展可靠性设计，以排除一切不可靠性主要因素和危险事故发生的可能性， 拟定事故预防措施。
第二十二条 可靠性设计包括的内容为：产品固有可靠度设计、 维修性设计、冗余设计、可靠度预测和使用可靠度设计。
第二十三条 新产品在试制过程中要进行可靠性增长试验， 通过对故障模式和机理的分析、识别，采取改进措施， 防止同类故障的再次发生，达到可靠性增长的目的。
第二十四条 在新产品鉴定定型时， 同时要对可靠性设计和增长试验报告进行评审。
第二十五条 对正在生产的产品， 要在试验室试验或现场数据调查的基础上，对失效信息进行分析处理，改进设计，以提高产品可靠性。

第七章 有步骤、有计划地推广现代设计方法
现代设计方法包括计算机设计计算、优化设计、工业艺术设计、 价值工程、反求工程、现代设计方法学等。为尽快提高我国机电产品设计水平，针对我国机电工业产品的实际情况，当前重点要进行代化设计、 计算机设计计算及工业艺术设计。
第二十六条 在试点的基础上推广计算机设计计算。 计算机设计计算是缩短设计周期、提高设计数据处理能力、 加快新产品设计和开发的一项有效措施。
（一）各级机电工业部门要制订推广计算机设计计算计划， 对大中型企业的主要产品要求在3～5年内，采用计算机设计和计算；
（二）科研院所和高等院校要加强与企业的配合，要根据企业的要求，研究和编制设计程序，供企业选用。
第二十七条 认真开展机电产品优化设计
优化设计是应用数值计算方法，来提高产品性能、节约原材料、 降低成本。
（一）各级机电工业主管部门都要选定一批企业作为优化设计的试点单位，并纳入考核验收计划。从举办优化设计培训班入手， 培训试点单位的骨干设计人员，使之掌握优化设计方法， 在试点单位取得实际成效后，再在面上推广；
（二）为尽快普及优化设计， 优化方法要尽量采用国家科技攻关项目中开发成功的常用优化方法程序库ＯＰＢ，产品优化设计人员的任务在于将产品设计程序与优化方法程序联机；
（三）大中型企业及产品设计研究所在二年内必须有20 ％的设计人员掌握优化设计方法。
第二十八条 普及工业艺术设计工作
工业艺术设计的任务是在产品满足使用功能和经济的条件下， 提高产品的艺术形象和美观程度，体现出美感特征， 使产品外观呈现出色彩美、造型美、工艺精良等方面的和谐和统一。
（一）大中型企业和以产品研究为主的研究所，在2～3年内要各培养3～10名工业艺术设计人员。 要从现有设计人员中选拔一批具有一定艺术才能的人，或从有一定技术基础知识的工艺美术人员中， 通过培训方式培养具有外观艺术设计才能的设计人员；
（二）各级机电工业主管部门要有计划地举办工业艺术设计人员培训班，通过培训，制订普及工业艺术设计的计划并组织实施；
（三）各地方和行业归口研究所要经常举办产品外观评比， 组织国内外各类优秀外观艺术造型产品展览， 使有关设计人员了解国内外机电产品工业艺术造型的发展潮流和趋势，以促进机电产品外观的改进。

第八章 普及设计方法学的基本知识
第二十九条 设计方法学是研究机电产品设计过程的规律、合理程序、设计各阶段采用的方法及设计中的思维和工作方法的一门新型学科。 其目的是总结设计规律性、启发创造性，在给定条件下实现省时、优质的设计，更快、更好地培养设计人员。
设计方法学研究的内容包括：研究设计过程、 寻求符合设计规律的设计程序、研究设计中解决问题的逻辑程序、 研究设计中的科学思维方法（以调动设计人员的主观能动性和创造性）、 研究设计过程中的具体方法、研究设计过程中应遵循的工作原则。 因此所有的产品设计人员都必须程度不同地逐步掌握设计方法学。
（一）各级机电工业主管部门要组织普及设计方法学培训班。 采取函授、面授、广播、电视等多种形式，用二年左右时间， 在产品设计人员中普及；
（二）选择若干企业，结合产品更新或新产品试制，在有关科研院所、大专院校的配合下进行应用试点；
（三）在试点取得成效的基础上，再向同类型企业推广。

第九章 联合设计
第三十条 对量大面广的系列产品，积极提倡联合攻关、 联合设计，行业归口研究所是组织联合设计的主体。
第三十—条 联合设计开始前，要先安排试验项目， 取得数据后作为设计的依据。联合设计要经过设计、试制、鉴定、定型、小批生产等阶段。
第三十二条 联合设计的水平要按本行业中的先进水平进行， 不能迁就落后。对联合设计的产品性能，行业内各企业要保证达到。
第三十三条 对联合设计，在保证外形安装尺寸、连接尺寸一致、 产品性能和质量不低于设计标准值的前提下， 鼓励行业内各企业对联合设计进行改进提高。

第十章 产品设计和工艺的关系
第三十四条 产品设计和工艺是互相促进的关系， 先进的产品设计要由先进的工艺来保证，工艺的发展又可以推动产品设计的发展、 提高产品设计水平。产品设计要以满足用户要求为前提， 工艺要服从产品设计的要求，要采取措施，改进工艺、工装，以满足设计的需要。 在不影响产品性能、质量的条件下，产品设计要尽量结合本企业的工艺和装备条件。
第三十五条 企业技术改造要以先进的产品设计为依据， 根据新产品及更新产品设计的要求进行必要的技术改造， 以最大限度地满足设计的要求。

第十一章 不断提高产品设计人员的素质
第三十六条 机电产品设计人员应具备的基本能力是：
（一）技术基本能力：包括计算、绘图、结构设计、实验、 基本工具（计算机、基本测量仪器等）的使用能力等；
（二）创造性能力：表现在善于探索解决问题的新途径、 塑造新构想和发现新关系。设计创造能动性的促进作用受着许多个人特点的影响， 因此要求设计人员具有理想、乐观的态度、满怀信心、坚韧不拔、 不满足现状、勤奋、有耐心、有干劲、精益求精等个人特点；
（三）掌握信息的能力：即设计人员要通过培训、调研、自学、 实验等方式掌握新技术、新方法及一切对设计有用的信息的能力；
（四）决策能力：在各种不同的设计方案中能通过充分分析各方面的因素和合理评价作出正确的决策，以求最佳设计方案的能力；
（五）集体合作设计能力：即要具备谦虚、合作配合的态度， 善于在集体合作中发挥个人及他人的智慧和创造。
第三十七条 要在对设计人员基本能力及设计水平考核的前提下， 针对设计人员的薄弱环节进行培训，对骨干设计人员， 每年的培训时间不少于100个小时，对其他设计人员每年培训时间不少于50个小时。培训的内容，可根据企业的具体情况而定，着重在于提高设计人员的能力， 要采取缺啥补啥的原则进行培训。
第三十八条 企业要帮助产品设计人员制订提高设计水平和能力的规划和计划，并采取措施帮助、督促设计人员实现业务进修和提高计划。
第三十九条 要定期对产品设计人员的基本能力和设计水平进行考核，并作为职称评定及聘任的依据， 对多次考核不合格的人员要调离产品设计岗位。
第四十条 有关高等院校要采取有效措施，为企业培养设计人员。 可举办研究生班、大专班等，接受企业委托培训， 为广大企业培训大批高、中级设计人才，也可举办短期培训班，重点培训企业现有设计骨干， 传授现代产品设计知识，为提高产品设计水平而尽力；有条件的院校， 要开设“现代设计理论及方法”课程，作为机电类专业学生的必修课程。

第十二章 对优秀设计的奖励
第四十—条 为鼓励先进、推动产品设计水平提高，决定每年评选100项优秀产品设计。其评选的条件为：
（一）产品外观新颖、优美、精良；
（二）产品设计性能、质量达到或接近国际同类产品的先进水平， 且有明显的独创性；
（三）通过可靠性考核，达到可靠性设计指标；
（四）用户反映良好。
评选办法为：由各省市机电工业主管部门、 国务院有关部委机电工业管理部门、各行业归口研究所于每年一季度推荐本地区、 本行业上一年度完成的新产品优秀设计，并按评选条件提供有关资料， 由部科技司组织专家进行评审。
第四十二条 对评上“机电工业优秀产品设计”的单位， 由机电部授予证书和奖牌，并对有关产品设计人员予以表彰。



山东省济宁市人民政府


济宁市人民政府关于印发《济宁市物业管理办法》的通知


济政发〔2012〕19号



各县（市、区）人民政府，济宁高新区、济宁北湖新区管委会，市政府各部门，各大企业，各高等院校：
市政府同意《济宁市物业管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻落实。



2012年8月10日



济宁市物业管理办法


第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善业主和物业使用人的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业服务活动的企业法人。
本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
第四条 市住房和城乡建设委员会负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县（市、区）建设行政主管部门或房地产管理部门（以下统称物业主管部门），具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
城市管理综合执法、财政、民政、物价、公安、城乡规划、环境保护、工商行政管理等部门按照各自职责，做好物业管理的有关工作。
第五条 县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导和协调，建立并完善物业管理联席会议制度。
街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第六条 县（市、区）人民政府应当制定扶持政策，采取措施，引导推动旧住宅区、商业区、工矿区以及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业管理，促进物业服务行业发展。
第七条 物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

第二章 前期物业管理

第一节 物业管理区域及配套建设

第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，重点考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则。
第九条 建设单位应在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，将物业服务用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。
城乡规划部门应在《建设工程规划许可证》（附件）中注明物业服务用房的面积。
房地产行政主管部门在核发商品房预（销）售许可证时，不得将规划确定、前期物业管理备案的物业服务用房纳入商品房屋预（销）售许可范围。
第十条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：
（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于100平方米；
（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于20平方米。
第十一条 物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。
第十二条 住宅小区物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房以及按照规划要求配套建设的中小学校、会所、幼儿园、治安值班室、监控室、车库、车位以及其他各类配套建筑与设施设备等，应当按照国家、省设计规范和工程标准进行配套建设，并依法办理权属登记手续，不得擅自改变使用用途。
第十三条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
住宅小区内供水、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费。
住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。
专业经营设施设备包括二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第二节 前期物业管理服务

第十四条 住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于三个或者物业项目建筑面积低于三万平方米的，经县（市、区）物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第十五条 建设单位在申请办理商品房预（销）售许可证前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报县（市、区）物业主管部门备案，并在商品房预（销）售时将上述资料作为商品房买卖合同的内容。
第十六条 物业交付业主使用前的物业服务费用由建设单位承担；物业交付业主使用后的物业服务费用由业主承担。当事人另有约定的除外。
第十七条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三节 物业承接验收

第十八条 建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十九条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并已经建设行政主管部门综合验收备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求完成；
（四）道路、绿地、社区办公和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规、规章规定的其他条件。
第二十条 物业承接查验应按照下列程序进行：
（一）确定物业承接查验方案；
（二）移交有关图纸资料；
（三）查验共用部位、共用设施设备；
（四）解决查验发现的问题；
（五）确认现场查验结果；
（六）签订物业承接查验协议；
（七）办理物业交接手续。
第二十一条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。
第二十二条 物业服务企业应当自物业交接之日起30日内，持下列文件向县（市、区）物业主管部门办理备案手续：
（一）物业承接查验协议；
（二）建设单位移交资料清单；
（三）查验与交接记录；
（四）承接查验的其他资料。
第二十三条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第二十四条 房屋的所有权人为业主。
第二十五条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第二十六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十七条 建设单位或前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第二十八条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；
（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；
（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在30日内组建业主大会筹备组。
第三十条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举业主委员或者更换业主委员会成员；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；
（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第三十一条 业主大会选举产生业主委员会。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下资料向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）业主大会决议；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单和基本情况。
第三十二条 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导业主共同决定有关事项。

第四章 物业的使用与维护

第三十三条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规、规章和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；
（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；
（三）损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污以及侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；
（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；
（五）随意倾倒垃圾、杂物以及乱贴、乱挂、擅自设置广告牌等违反市容环境卫生规定的行为；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；
（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；
（九）法律、法规、规章和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
第三十四条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
第三十五条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
业主拒不办理登记手续、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第三十六条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域以外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
第三十七条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，并缴纳车位场地使用费。收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定；未成立业主大会的，由全体业主共同决定。
车位场地使用费属于全体业主共有。车位场地使用费用途由业主大会决定；未成立业主大会的，由全体业主决定。
第三十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第三十九条 建设单位应当建立健全物业售后保修服务体系，并按照国家、省规定的保修期限、保修范围，承担物业保修责任。
在物业保修期内，建设单位不履行保修义务的，业主或业主委员会可提出申请，经物业主管部门核准后，按照《济宁市物业质量保修金管理办法》的规定执行。
第四十条 物业保修期满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主大会或业主可以将其委托给物业服务企业承担；维修费用经业主大会或业主共同决定后，在专项维修资金中列支。
物业保修期满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻业主应当提供便利。

第五章 物业服务管理

第四十一条 物业服务内容主要包括下列事项：
（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
（二）公共绿化的维护；
（三）公共区域环境卫生的维护；
（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；
（七）物业服务档案和物业档案的保管；
（八）其他物业管理事项。
第四十二条 业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。
物业服务合同签订后，业主有权进行查询。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起10日内，向物业主管部门备案。
第四十三条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价，由市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。
非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
第四十四条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。
第四十五条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。
物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。
第四十六条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第四十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任，并按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第四十八条 解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前60日通知。
物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业或其他管理人应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：
（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；
（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；
（三）移交物业服务用房；
（四）清算预收、代收的有关费用；
（五）法律、法规规定的其他事项。
物业服务企业或其他管理人未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
物业服务合同解除或者终止后，未成立业主委员会的，物业所在地街道办事处或乡镇人民政府应与物业服务企业或其他管理人按照法律规定和合同约定办理物业服务退出手续，并妥善保管本办法第四十七条第二款所列有关资料、服务用房、有关费用等。待新的物业服务企业或其他管理人选聘后，移交给新的物业服务企业或其他管理人。
第四十九条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
第五十条 市、县（市、区）物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督管理，定期对物业服务企业服务质量进行考核，及时处理物业服务投诉。

第六章 社区物业管理与旧住宅区物业管理

第五十一条 街道办事处、乡镇人民政府社区管理机构，具体指导、协调物业管理有关工作。
第五十二条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城市管理综合执法、物业管理等部门参加。
第五十三条 物业管理联席会议主要协调下列事项：
（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；
（二）物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题；
（三）物业管理区域内发生的突发事件；
（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；
（五）需要协调的其他物业管理事项。
第五十四条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。
第五十五条 物业管理、城市管理综合执法、公安消防、城乡规划、环境保护等部门应建立相关违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内公布联系人姓名和联系方式，对举报的违法行为应及时作出处理。
第五十六条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第五十七条 市、县（市、区）人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。
旧住宅区的范围，由县（市、区）人民政府划定。
旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担。
第五十八条 街道办事处、乡镇人民政府应组织未成立业主大会的旧住宅区成立业主大会。业主大会选举产生业主委员会。
业主大会对旧住宅区改造形成决议。业主大会决议对旧住宅区进行改造的，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，除政府补助外，其余部分由业主承担。
第五十九条 旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。
第六十条 旧住宅区改造整治完成后，由业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人。
第六十一条 业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。

第七章 法律责任

第六十二条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业主管部门按照《山东省物业管理条例》的规定予以处罚：
（一）物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处以三千元以上一万元以下的罚款；
（二）物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书；
（三）建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正；逾期未改正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。
第六十三条 违反本办法规定，专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的，由市、县（市、区）人民政府按照《山东省物业管理条例》的规定责令限期改正；影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。
第六十四条 业主或者物业使用人违反本办法第三十三条、第三十四条规定的，由物业主管部门或者其他有关部门按照《山东省物业管理条例》的规定给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以两千元以上一万元以下的罚款；给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。
第六十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十六条 当事人对行政处罚决定不服的，依法可申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请行政复议，也不提起行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的行政机关依法可向人民法院申请强制执行。
第六十七条 物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，按照《山东省物业管理条例》的规定依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的；
（二）未按照本办法规定对住宅小区综合验收进行监管的；
（三）未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的；
（四）挪用物业质量保修金和专项维修资金的；
（五）未按照本办法规定召集或者参加物业管理联席会议的；
（六）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；
（七）其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。

第八章 附 则

第六十八条 业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。
第六十九条 物业管理活动中业主其他权利、义务及业主大会、业主委员会的其他职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的有关规定执行。
第七十条 本办法所称县（市、区），包括济宁高新技术产业开发区和济宁北湖省级旅游度假区。
第七十一条 本办法自2012年10月1日起施行，有效期至2017年9月30日。