深圳经济特区房地产转让条例

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贵州省人大常委会


贵阳市城镇公有房屋管理办法
贵州省人大常委会


（1990年8月24日贵阳市第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 1991年1月19日贵州省第七届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 产权、产籍管理
第三章 经营管理
第四章 房屋修缮与危房鉴定
第五章 法律责任
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强本市城镇公有房屋管理，保护社会主义公共财产，维护房屋所有权人和使用人的合法权益，充分发挥公有房屋的作用，适应社会主义现代化建设和人民生活的需要，根据宪法和有关法律、法规，结合本市具体情况，制定本办法。

第二条 公有房屋是指全民所有和集体所有的房屋及其附属设施。
全民所有的房屋其产权属国家所有。由国家授权管理的单位在授权范围内，依法管理。
集体所有的房屋其产权属劳动群众集体所有。劳动群众集体组织依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第三条 本市城区、建制镇、工矿区和国营农林牧场范围内公有房屋，以及地处农村的全民所有和属于城镇集体所有的房屋的管理（包括中央省属单位的公有房屋），均适用本办法。
第四条 公有房屋实行房政统一管理与产权分级、分部门管理相结合的制度。
市房地产管理局是市人民政府的职能部门，负有房政管理与房地产行业管理职责，负责公有房屋的统一管理工作。
有关工作部门应按市人民政府规定的职责分工，协同市房地产管理局，负责有关的公房管理工作。
国家规定统一管理的房屋，由市房地产管理局统一管理，已统一管理的公房不得再分散管理。
第五条 公有房屋的翻建、改造必须服从城镇规划。
房屋所有权人和使用人不得非法拆除、改建、扩建房屋，不得擅自改变房屋用途。
第六条 公有房屋的所有权和使用权受国家法律保护。任何单位和个人不得侵占、损坏公有房屋。
公有房屋使用人不得利用公有房屋危害公共利益，损害他人合法权益的活动。

第二章 产权、产籍管理
第七条 公有房屋所有权人应持有关证件和资料到市房地产管理局申请登记，经审查确认，领取房屋所有权证，凭证管业。
新建公有房屋，所有权人应在竣工后三个月内到市房地产管理局申请登记。
第八条 房屋所有权转移、房屋状况变动、他项权利变更，当事人应当在三个月内向市房地产管理局办理登记手续。
城镇公有房屋的拆迁安置工作，按《贵阳市建设拆迁管理办法》执行。
第九条 房屋所有权人对所管理的房屋应做到产权归属清楚，产籍资料齐备，建立完整的房屋产权档案。
城镇公有房屋产权产籍资料，由市房地产管理局负责收集建档。
第十条 一时不能确认所有权的公有房屋，暂由市房地产管理局依法代管。

第三章 经营管理
第十一条 公有房屋出租，房屋所有权人与承租人应当签订租赁合同。
房屋租赁合同的格式，由市房地产管理局统一印制。
公有房屋的租金标准，由市人民政府根据不同情况制定不同的标准。
坚持以租养房的原则，房屋租金不得挪作他用。
第十二条 公有非住宅房屋出租，房屋所有权人必须到市房地产管理局办理租赁监证手续，并交纳规费。
第十三条 承租人未经房屋所有权人同意，不得将承租的房屋转租、转借、转让，不得折抵投资搞任何形式的合资经营、联合经营，不得变相出卖公房使用权。
第十四条 公有住宅的承租人，不得安装有损环境和房屋结构的动力设备；严禁在室内存放易燃、易爆、腐蚀性物品；严禁超载使用房屋。
第十五条 承租人不得以任何形式占用共同使用的院落、楼梯、走廊、厕所、上下水道等公共设施。
第十六条 房屋所有权人出卖出租的房屋，必须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。
第十七条 公有房屋有下列情形之一的，不得出租：
（一）无合法产权证件的房屋；
（二）委托代管未授权出租的房屋；
（三）危险房屋。
第十八条 房屋的买卖、转让、抵押以及房屋产权的互换等，必须到市房地产管理局办理手续。
房屋的交易，必须按照规定的程序在指定的场所进行，严禁倒买倒卖、居间牟利等非法活动。
第十九条 从事房屋开发经营的单位出售新建房屋，应先到市房地产管理局登记。
第二十条 外地到本市购买房屋的单位，须持所在地的县级以上人民政府批文，并经市人民政府授权的部门批准，按本办法第十八条办理。
第二十一条 公有房屋有下列情形之一的，不得买卖：
（一）无合法产权证件的房屋；
（二）有产权纠纷的房屋；
（三）已批准的建设拆迁范围的房屋；
（四）县级以上人民政府规定不得出售的房屋；
（五）有关法律、法规规定不准出售的房屋。
第二十二条 公有房屋（含商品房）的交易价格，由市房地产管理局、市物价局和有关部门制定。

第四章 房屋修缮与危房鉴定
第二十三条 房屋所有权人应定期对房屋进行检查，认真做好房屋修缮、养护工作，保证房屋的完好和使用安全。
房屋修缮应按《房屋修缮范围和标准》及《房屋修缮工程质量检验评定标准》执行。
异产毗连房屋的修缮，由房屋共有人共同负责，按《城市异产毗连房屋管理规定》办理。
第二十四条 房屋及附属设施自然损坏的，由房屋所有权人及时负责修理；使用人损坏的，由使用人负责修复。
第二十五条 在租赁期间，承租人因生产和生活需要，自费扩建房屋或变更附属设备的，须经房屋所有权人同意并签订合同，办理有关手续后方可施工。
第二十六条 承租人为改善使用或居住条件需要对房屋进行装修，必须取得房屋所有权人的同意，并签订合同。
第二十七条 危险房屋的鉴定工作由市房地产管理局负责。
凡认为有危险的房屋，所有权人应向市房地产管理局申请鉴定，若房屋所有权人不申请，使用人有权向市房地产管理局申请鉴定。

第五章 法律责任
第二十八条 违反本办法有下列情形之一的，由市房地产管理局责令限期改正，视情节处以罚款：
（一）新建房屋不按规定期限向市房地产管理局申请办理所有权登记的；
（二）承租人不按租赁合同规定的用途使用房屋，擅自改变用途的；
（三）房屋所有权转移、变更、注销及他项权利变动不按规定期限到市房地产管理局办理手续的。
第二十九条 违反本办法有下列情形之一的，由市房地产管理局会同有关部门没收非法所得，并可视情节对责任人处以罚款：
（一）承租人未经房屋所有权人同意，擅自利用承租的房屋转租、转借、转让、变相出卖公房使用权或折抵投资搞合资经营、联合经营的；
（二）非法买卖公有房屋的；
（三）倒买倒卖、居间牟利但尚未构成犯罪的。
第三十条 当事人对行政处罚不服的，应依照《中华人民共和国行政诉讼法》向人民法院起诉；逾期不起诉又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关应申请人民法院强制执行或依法强制执行。
第三十一条 承租人有下列情形之一的，房屋所有权人有权解除租赁合同，收回房屋使用权：
（一）不按租赁合同规定的用途使用房屋的；
（二）无正当理由拖欠租金连续超过六个月的；
（三）承租的房屋连续闲置达六个月的；
（四）互换房屋未取得房屋所有权人同意的。
第三十二条 违反本办法有下列情形之一的，责任人应负赔偿或承担其他法律责任：
（一）房屋所有权人，因怠于修缮造成房屋损坏或倒塌，致使他人或承租人遭受财产损失和人身伤害；
（二）承租人因使用不当或人为损坏房屋及其附属设备的。
第三十三条 公有房屋因产权、租赁、买卖、修缮等发生纠纷的，当事人可申请市房地产纠纷仲裁委员会调解、仲裁。不服仲裁的可在接到仲裁文书次日起十五日内向人民法院起诉，一方逾期不起诉又不履行仲裁决定的，另一方当事人可申请人民法院强制执行。
第三十四条 公有房屋管理人员违反本办法，以权谋私、徇私舞弊、贪污受贿、玩忽职守但尚未构成犯罪的，有关单位应视情节给予批评教育、行政处分。
第三十五条 违反本办法构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十六条 花溪区、乌当区、白云区行政区域内的公房管理工作，由区人民政府指定的部门负责，业务上受市房地产管理局指导。
第三十七条 市人民政府可根据本办法制定实施细则。
第三十八条 本市有关公房管理的规定，凡与本办法有抵触的，一律以本办法为准。
第三十九条 本办法的具体应用由市房地产管理局负责解释。
第四十条 本办法自公布之日起施行。



1991年1月19日
对共同侵权行为的责任认定分析

宋君


　　共同侵权行为构成要件；一般认为，共同侵权行为包括狭义的共同侵权行为(又称共同加害行为)、帮助和教唆行为以及共同危险行为。本文着重探讨狭义的共同侵权行为，即共同加害行为。共同加害行为是指数人共同不法侵害他人权利之行为，即我国《人身损害赔偿解释》中的“共同侵权”。关于狭义的共同侵权(以下称之为共同侵权)，其成立要件包括：(1)须加害人有数人。(2)共同行为人都具备侵权行为的要件。故各行为人均须有故意过失，其行为均须不法，均须有责任能力，其行为与损害间均须有因果关系。(3)发生同一损害赔偿。如数行为造成数个不同的损害结果，则构成单独侵权行为，而不构成共同侵权行为。此为共同侵权行为的中心观念，其所以异于一般侵权行为者，亦即在此。(4)共同行为人的行为须具有共同关联性。数人共同不法侵害他人之权利者，对于被害人所受损害，所以应负连带赔偿责任，系因数人的侵权行为具有共同关联性。所谓共同关联性即数人的行为共同构成违法行为的原因或条件，因而发生同一损害。即对“共同”二字的理解不同，方产生“主观说”和“客观说”。根据王泽鉴先生的解释，共同侵权行为中“共同”二字，是从德文“Gemeinschaftlich”翻译而来，原出自《德国民法典》第830条的规定：“数人因共同侵权行为造成损害者，各人对被害人因此所受的损害负其责任。”该条文中所称的“共同”，系指主观的共同，既有共同的意思联络。[4]依据德国法院之判例及权威学说，该句中的“共同”是指“共同的故意”，也称“共谋”，即多个行为人存在意思联络，他们都明知且意欲追求损害后果的发生。
　　关于共同关联性有以下几种观点：
　　第一，主观说。数人对于违法行为有通谋或者共同认识时，对于各行为所致损害，均应负连带赔偿责任。主观说在我国发展为两个分支的观点：意思联络说。意思联络是共同加害行为的必要要件。并且认为，意思联络仅包括共同故意，而不包括共同过失。有学者认为，共同侵权行为如包含共同过失行为，必然混淆共同侵权行为与单独侵权行为的差异。因为其认为“共同过失”是指“数个加害人内容相同或者相似的过失”。而这种过失往往产生单独侵权行为。共同过错说。持共同过错说的学者认为，只要“几个行为人之间在主观上有共同致害的意思联系，或者有共同过失，即具有共同过错。”支持此种观点的原因有：加害人之间有意思联络而致其加害的程度较重;有意思联络者即承担侵权责，使得某些对侵害起间接作用的侵权人亦要承担责任，而如果根据客观说，行为人只对直接结果承担责任，有利于对受•害人的保护：“正是基于共同过错，各个行为人的行为才构成一个整体，它决定了损害的共同性与行为的共同性。也正是因为数个侵权行为人之间的共同过错才使共同加害人之间承担连带责任有了道德上的基础。我国司法实践中也素来以共同过错作为确定共同侵权的标志。”同时，共同加害人中有无行为能力人的，不免除其他加害人的侵权责任。
　　第二，客观说。在我国台湾，过去实务上采取所谓主观共同关联性(即意思联络)，但自“司法院”例变字1号后，则兼采客观共同关联性(即行为共同关联)。在近晚的德国和日本判例中，有些法官开始确认虽然数个加害人之间无意思联络，也可依若干情形而承担连带责任。持此观点的理由主要有：民法上的共同侵权行为和刑罚上的共同正犯并不相同。刑事责任以犯意为中心观念，在民事责任，则以损害填补为目的。以主观为要件，意在以行为人违反伦理性的行为为制裁对象。近代私法侵权行为致损害赔偿制度，既已被害人之损害赔偿为重，则不能不并列客观共同关联性为共同侵权行为的发生要件。亦有学者认为，主观说不包含共同过失，这与过失承担侵权责任的原则相违背。
　　第三，折衷说。折衷说认为应当分不同的情况具体分析。折衷说有两种不同的观点：共同过错与客观行为相折衷。主观上，均有故意或者过失;客观上，行为具有关联性，构成不可分割的整体，每一行为均是损害发生所不可或缺的原因。亦有一些学者认为，共同加害行为包含主观共同过错，亦包含主观上无关联，但是行为在一事件中紧密结合，造成不可分割后果的行为。意思联络与共同行为相折衷。持这种观点的学者认为“共同侵权包含两种情形：第一，共同故意，即两人以上互相通谋实施侵权行为…第二，损害结果的共同客观且不可分。…”可见，折衷说将两种主观说分别和客观说相结合，将共同侵权的范围扩大了。但是笔者认为，对一个事物的判断，不应该有两个标准。对共同侵权行为的判断，不能够既有主观的标准，又有客观的标准。如果真如折衷说所言，共同故意包含主观和客观两个标准，那势必可以将共同侵权再进行区分，分为主观的共同侵权和客观的共同侵权，则共同侵权行为进行定义又有何意义，这样不是对一个概念进行定义，而是对两个概念进行定义。王泽鉴先生亦说“二者法律构造不同，难作同一的说明。兹分就其规范意旨及成立要件，加以说明。”所以，本人认为折衷说不可取。
　　将主观说与客观说进行比较，主观说更加合理。第一：主观说建立在意思联络基础上，一侵权人因与他人有协助通谋，故应该对他人的行为负责任。并不违反“为自己的行为负责”原则，而客观说缺乏为他人的行为负责的理论基础。第二，根据主观说，受害人只要对侵权人间有在意思联络负证明责任，而根据客观说，当事人要对侵权人构成要件一一证明，对被害人来说未免苛刻。在主观说中，本人认为共同过错说更加合理。首先，共同过失不是张新宝教说所说的“数个加害人内容相同或者相似的过失”，这种对共同过失的理解，会将单独侵权行为纳入共同侵权行为。例如：在打猎的甲乙，因过失在射杀动物时误伤丙。一人打中腿而一人打中胳膊，为单独侵权。其次，有意思联络的共同过失行为是存在的。例如，甲乙两人在山上共用一根棍子抬重物，都觉得棍子足够粗，于是抬而走之，但棍子不堪重负而断裂，伤及行人。在社会分工协作日益发达的现在，诸多工作需要两人以上合作才能够完成。合作的数人因存在共同的过失，都对损害结果的发生报着侥幸或者过分自信的心理状态的情况比比皆是，在这种情况下，其构成共同侵权行为，应该承担连带责任。
　　综上所述，构成共同侵权的“共同”，是指有主观上的意思联络，侵权人之间存在共同故意或者共同过失。


北安市人民法院
宋君