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谈法官的职业思维方式/项书彬

作者:法律资料网 时间:2024-06-04 00:17:13  浏览:8379   来源:法律资料网
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谈法官的职业思维方式

论文提要:
法律思维有别于其他思维,作为一名职业化法官,裁判案件时,应将合法性思考放在第一位。本文以法律的权利与义务关系分析为基本线索,强调法官判案应该做到合法性优于客观性;程序公正优于实体公正;形式合理性优于实质合理性;普遍性优于特殊性;理由优于结论;并强调法官裁判案件要保持中立,平等地对待当事人。这样,才符合现代司法理念对职业化法官的要求。这是撰写本文的主要内容和目的,同时呼吁社会各界当社会争议发生时,法官们用法律思维解决问题的方式能为他们接受和容忍,这也是撰写本文的另一目的。全文共8200余字。


人们在思维的方法上主要有政治思维、经济思维、法律思维、道德思维、科学思维等等。当社会争议发生时,我们用不同的思维方式来解决它,可能会有恰恰相反的结果。因此,问题不同,运用的思维方式也不同。法律思维是指在公共决策及在决策过程中按照法律逻辑来观察、分析和解决问题的思维方式,其特点是合法性的思考方式。 政治思维则偏重于平衡、妥协、制约,其特点是思维过程始终围绕着政治上的利弊来权衡这样一个中心,如果以此来处理案件,则会使简单案件复杂化。经济思维是追求经济效率,其特点是投入产出比较,如果以此来处理案件,则会助长腐败,天平失衡。法律是人们遵循的最高底线,而道德是最低底线,不能用法律制裁不道德行为。以道德思维来处理案件,往往迎合大众的非理性心理。如果用科学思维来解决法律问题,将会造成许多案件无法得出结论。因为科学思维注重的是客观事实,用科学实验的方法可以无数次的重复;而法律事件中的客观事实是不可再现的,无法重复的。在法律思维与政治、经济、道德、科学思维发生矛盾时,作为一名职业化法官应该是法律思维至上。如果对法律职业者思维方式再作细致划分,检察官、律师的思维与法官的思维有一定区别。检察官是进攻性的法律思维,列举大量事实证据,指控被告人有罪,要求法庭对被告人科以刑罚;律师是防御性的法律思维,尽一切方式辩解,证明被告人无罪、罪轻,提供并要求法庭从轻、减轻、免除对被告人追究刑事责任的材料和意见;法官是中立性的法律思维,他要比较攻、防的理由作出判断。因此,法律职业者最典型的代表是法官,法律思维的最典型形态是法官思维 。正如英国上诉法院的首席大法官爱得华.科克曾经讲到的“法官具有的是技术理性,而普通人具有的是自然理性,……对法律的这种认识有赖于在长年的研究和经验中才能得以获得的技术”。这充分说明了法官的思维与普通大众的生活逻辑并非雷同,而是根据职业的专门逻辑进行的,并且这种独特的思维必须经过长期的职业训练才能养成。在一个法治国家中,法官的法律思维所遵循的原则和规律要求是以法律的权利义务关系分析为基本线索,强调合法性要优于客观性,程序公正优于实体公正,形式合理性优于实质合理性,普遍性优于特殊性,理由优于结论,中立、平等裁判案件。
合法性优于客观性
合法性是指法院的裁判有法律上成立的理由来支持,客观性是指法院的裁判有案件的客观事实来支持。法官审理任何案件都必须坚持“以事实为根据”。那么,这个“事实”是客观事实还是法律事实?对当事人而言,由于他们往往亲身经历了案件的全过程,对案件的来龙去脉、发展过程和最终结果可能是很清楚的,他们相信他们所阐述的事实是客观事实。但对法官而言,他不是案件事实的亲身经历者,所以只能依据法庭的程序和证据规则,依照当事人各方提供的各种证据来认定有关案件事实,这叫法律事实。有些案件由于时间长、时过境迁,直接证据少,无目击证人,或者关键证据灭失,以及人的认识能力所限等原因根本无法再现案件客观事实,法官就只能依据有证据支持的法律事实判案。因此,在对事实问题的认定上,当事人和法官之间有时存在很大的认识上的误差。如果法官不按当事人认为的所谓客观事实认定,当事人肯定说你这个法官不公正 。就会出现缠诉上访事件发生,因此,我们在立案和诉讼过程中,要正确行使释明权,告知当事人诉讼风险和举证不能的法律后果,正确导诉。
客观真实性与合法性这两者在有的案件中可调和,如借贷案件,原被告诉辩一致,证据的“三性”具备,案件事实清楚,证据充分,这样的裁判结果一般是完美的。但有的案件只能选择不能调和,这在案件审理中常常出现,我们认为合法性优于客观性,即两者发生矛盾不能调和时,法官要牺牲客观性,选择合法性。在司法领域中,客观真实性原则要受到合法性原则的限制和超越。这种限制和超越主要表现在以下四个方面。
1、客观真实性原则要求不查明事实真相,就不能下结论。司法活动则恰恰与之相反,裁判者对其受理的任何案件,都应作出明确的结论,即案件事实真实性难以查明,他也必须以确定的裁判意见来解决争议。换言之,在认识行为的目的不能达到,事实真相不明的时候,司法裁判者也不能推卸作出确定结论的责任 。应根据现有的法律事实下判。如一小学生放学回家,被一楼上掉下的一块装潢瓷砖击中头部而死亡,而当时该楼有四户人家正在装潢,使用的瓷砖与砸死该小学生的瓷砖一样,如这四户人家对其无过错不能举证,法院则要判令该四户人家共同承担侵权赔偿责任。我们知道,这样下判按照客观真实性的原则要求,必有三户人家是冤枉的,但法官判案是按照事先确定的游戏规则——证明责任分配——举证不能——责任自负。在刑事诉讼中,则要坚决贯彻执行控方举证,疑罪从无的原则,绝不能久拖不决,超期羁押。
2、客观真实性原则要求无条件的尊重客观事实。司法活动要求是有条件的尊重客观事实,不是存在就有效,而是合法才有效。美国著名的“米兰达警告”对犯罪嫌疑人的口供能否作为证据使用作了明确规定,如果警察在审讯时没有预先按规定作出四条警告,就进行讯问,或者在犯罪嫌疑人要求会见律师,而律师尚未到来之时就进行讯问,那么,被讯问人的供词一律不得作为证据进入司法程序 。“米兰达警告”意味着证据的价值必须经由合法性来检验,不能通过合法性检验的证据,如肉刑逼供、任意搜查、非法窃听等不择手段获取的证据,尽管在客观上是不容置疑的,但是,在法律的意义上都等于不存在,不能作为证据使用。我国诉讼证据中有关举证时限、非法证据排除规则等就是这样规定的。
3、客观真实性原则要求不能以虚构的事实下结论。但现代司法创造了法律推定和法律拟制,必要时用虚构的事实下结论。一是法律推定。不是事实推定,事实推定是指以已知事实推定未知事实,法律推定是某种事实不问客观上有无此事,由法律规定某种事实存在或不存在的硬性规定。法律推定分二种,一种是属于允许证伪(抗辩)的推定,如某人失踪之后,经过一定期间,法院可根据利害关系人之请求推定并宣告其死亡;刑事被告人在法庭作出判决之前,法律推定其无罪;民事上有过错推定规则等。如果能够有效地证明存在着相反的客观事实,那么原有的假设推定就会被抛弃。另一种是不允许证伪(抗辩)的推定,如买受人在货物交付后,于约定的质量异议期限内不提出质量异议,即推定货物质量合格等,这类推定即使当事人提出确凿的证据证明其质量确有问题,也不会加以更改而会继续被法律所承认,并具有排斥客观事实的法律效力。二是法律拟制。“拟制”英文翻译为胡编乱造。即把事实上本来不存在的事说成存在。如人,法律上拟制“法人”、“公告送达”又称拟制送达,事实上并没有送达而视为送达,并不许抗辩,法官并依据这些虚构的事实判案。这些虚构的事实,与客观事实是大相径庭的,但在司法活动的领域中,这些都是合理和自然的事实,相反,谁要是主张用实事求是和客观真实性原则来清除这些背离事实真相的拟制和推定,才会被视为丧失理智的举动 。
4、客观真实性原则要求真相未查明,调查工作不停止。司法活动在某些方面是不允许查明事实真相的。一是法定期限限制。如刑事过去受实事求是和不冤枉一个好人,也不放纵一个坏人的影响,为查明案情,致使超期羁押现象严重,《他被超期拘留28年》一文的报导就是血的教训,法的悲哀,现代刑事诉讼制度要求,期限一到就不允许再查明真相,根据疑罪从无,无罪推定原则要求,放人。二是既判力限制。司法已决事项是在罗马法律规定,裁判一经生效就是法律,不允许改变,即客观事实不允许再查明。今后对既判力,民事审判几乎不能改,除非涉及公共利益,新发现证据。刑事有罪改无罪,但罪轻罪重不改。三是合法权利限制。如作亲子鉴定,当一方要求作亲子鉴定而另一方不同意的,不允许再探究事实真相,即推定小孩是亲生的,以保护公民隐私权和子女的合法权益。
以上说明,当客观真实性与合法性在司法过程中发生矛盾时,法律思维强调合法性优于客观性,法官判案的依据是法律事实,必要时可根据虚构事实判案,绝不允许久拖不决。
程序公正优于实体公正
实体公正指的是结果的公正,程序公正指的是过程的公正。法官判案必须“以法律为准绳”,这个法律既包括实体法也包括程序法。在多年司法实践中,我们受“成者王候败者寇”的丛林文化结果论的影响,去努力追求结果的真,存在轻程序重实体的错误倾向,认为只要实体裁判正确,程序是否合法并不重要。要知道程序公正是实体公正的保障,程序法上所规定的各项证据规则、庭审规则,必要的期限限制以及方法步骤,限制了法官判案中的专断,有利于法官查清案件事实,正确适用法律。程序是诉讼的规则,只有依据程序进行的诉讼才是法律意义上的诉讼。我们把审判比作是一场球赛,如果没有比赛规则,裁判员不是根据严格的规则程序进行裁判,而是球场吹黑哨,那么这样的比赛结果又有什么意义呢?如果我们法官在审判时忽视了严格的程序,开庭没有通知被告人,就作出判决,即使判决实体是公正的也不存在司法公正可言。一些严重违反程序的行为如刑讯逼供,非法取证等,即使个案的裁判结果是公正的,也损害了整个司法制度的公正性,犹如采食了“毒树之果”,因此从根本上说是不公正的 。
程序公正的重要性如前所述和客观真实性与法律事实也有联系。民事诉讼可能不会完全再现客观事实,因此也可能不会完全实现实体上的绝对公正。但是,如果我们在程序上能做到公正,就有可能最大限度地实现实体公正,让法律事实尽可能地接近客观事实。即使不能接近客观事实,也能让当事人理解自己败在什么地方,法院为什么未支持或未完全支持我们的诉讼请求,从而心悦诚服,减少和避免缠诉上访现象发生。过去,我们习惯于“纠问式”审判方式,这种模式的特点就是法官负责调查取证,任何因事实不清而导致的问题,责任都难免要有法官来承担。现在,通过审判方式改革,在采用当事人主义的“抗辩式”诉讼方式中,查证事实的工作已转有当事人或控方承担,因不能提供有效证据而导致败诉,只能是责任自负 。因此,程序公正可以消除当事人对审判结果公正性的合理怀疑。因为,人们有时候并不确切地知道判决的“公正标准”,只要法院办案的程序符合了他们心目中的公正要求,比如,应有的权利给予了保护,意志得到尊重等,他们就确信法院是站在公正的立场上来维护自己的权益,并由此推断:判决是公平的。所以,我们认为,只重实体法,不重程序法,会造成程序不公正,程序不公正也会导致实体不公正,不按程序法给刑事被告人足够的申辩机会,审清所有关键事实,就会可能造成冤案。反过来,只重程序公正,不顾实体公正,也会放纵犯罪,造成对社会更大、更多的不公正,如美国黑人球星辛普森杀妻案,就是最好的证明。可见两者并重才是我们正确的改革方向 ,也是我们办案的努力方向。当程序公正与实体公正这二者发生矛盾时,我们绝不能对案件久拖不决,法官要明智地选择,即程序公正优先于实体公正。因此,我们要以程序公正为条件去追求实体公正,而不能绕开程序公正去追求实体公正,程序公正永远是司法公正的第一位要求。
形式合理性优于实质合理性
形式合理性指的是合法理,实质合理化指的是合常理。在司法领域中,对各种争端的处理都必然会涉及实质合理性与形式合理性的问题,对于我们法官来说,一个裁判能够做到既符合实质合理性的要求,也符合形式合理性的要求,在两种合理性可以兼得的情况下,一般不会有什么人会故意地非要减损某种合理性不可。但是,在两者发生冲突且不可两全的情况下,是坚持实质合理性优先,还是坚持形式合理性优先?理性化程度越低的法律制度,强调人治,就越会倾向于前一种选择。现代司法理念强调法制,因为法律是一个形式化的公共理性,高度抽象化的公共理性,法律依其形式合理性运作。如果形式合理性与实质合理性发生冲突二者必取其一时,我们法官只能牺牲实质合理性而取形式合理性。如法律规定的责任年龄,并不能代表他们的身体状况,智力状况与其年龄成正比,不满14周岁的人不负刑事责任;不满18周岁的人不得判处死刑;父母对已满18周岁的子女无抚养义务;未领取结婚证的婚姻不受法律保护;民事诉讼举证责任分配、举证时限、非法证据排除规则、优势证明标准等;刑事诉讼疑罪从无、无罪推定、法无明文规定不为罪原则等;行政诉讼被告负举证责任以及有关时效规定、法律推定、法律虚拟规定等以法律形式作出明确的硬性规定。审判委员会讨论案件实行少数服从多数等的规定,更说明了形式合理性优先于实质合理性,因为“真理往往掌握在少数人手中”。因此,我们法官判案要合法理。
普遍性优于特殊性
法律强调用同样的标准约束每一个人,法律规则本身具有普遍性,但任何一个案件都有其特殊的一面。法律思维应强调普遍性优于特殊性,案件情形在立法上被考虑到了,就上升为普遍性,如果立法上未考虑到,就是特殊性。现在法院工作中,困扰法官的就是立法上未考虑到的情形往往会为社会公众左右。法院因强调某种利益从而达到排斥普遍的结果,法官为公众服务的方式与行政官员不一样,行政官员常主动为公众服务,而且这种主动服务对社会任何一方不构成危害。法院为公众服务的方式,是通过减损一方利益来增进另一方利益,即把钱从甲的口袋里放入乙的口袋里。法官服务方式的特殊性,要求必须严格按照公布的规则办案 ,不能改变判案标准,要求同一类型情节的案件同一定罪量刑尺度,不能一个“师傅一把尺”,搞下不为例。因此,在法律思维的作业过程中,必须坚持普遍性规则的优先地位,在刑事诉讼活动中,要坚持法无明文规定不为罪和疑罪从无原则;在民事诉讼中,要坚持举证、质证、认证规则,坚持按优势证明标准判案;在行政诉讼中要坚持对被诉具体行政行为合法性审查原则,而不是审查原告有无违法行为。因而不能以本案的特殊性来排斥普遍性规则的适用,除非这种处理方法成为一种先例——特殊性被提升为普遍性。
理由优于结论
在民商事案件中,诉辩双方一般都有部分理由,如原告诉称,被告辩称或反诉称等,这要看谁的理由大,一般很少有案件一方百分之百有理,另一方百分之百无理,正义和邪恶的较量在民事案件中很少 ,法官判案有一个自由心证问题,因此,所有判决结果都不是唯一的,在刑事案件中,还存在有罪与无罪,此罪与彼罪的问题。如果有罪无罪、此罪与彼罪证据充分,无争议,则还存在量刑的问题。刑种的选择,刑期的选择也不是唯一的。这就要求我们法官,在法律思维中,要找到充分的理由,因为判决结果并不能信服社会,而是让理由信服社会。法官切记不能信服结论,而是信服理由,法官事先不能作结论,而是选择哪个理由最充分,再选择最靠近的结论。否则要犯逻辑理由偏格错误。因此,我们法官审理案件、合议、写判决书时,一定要注重理由,使人们看了判决理由,就会必然联想到结论,认为作出这样的结论是顺理成章的事。
中立、平等裁判案件
法官裁判案件的思维特点是要保持中立性。司法中立是司法权威的一个重要保障,是司法获得公众信任的源泉。司法中立包括司法权与立法权、行政权的中立;司法权在政府与民众、公与私之间的中立;司法权在诉讼当事人之间保持中立。具体内容包括:法官与案件和案件当事人没有利害关系,即主体中立;诉讼制度的设计使法官处于当事人“等距离”的不偏不倚的中立地位,即制度中立;审判案件的法官有良好的品行和能力,用中立的立场、语言和方式驾驭庭审,即庭审中立;法官始终以一个“正义的守护者”的身份来实现司法公正。中立性思考中最重要的是法官相对于当事人和案件的中立。它要求法官在司法活动中相对于控诉一方或者辩护一方的活动没有明显的倾向性,始终处于中立的裁判者地位的属性 ,要求法官如排球裁判一样居中裁判,不偏不倚地对待原被告和控辩双方,而不能像足球裁判那样满场奔跑。法官严守中立是由司法权的特殊性所决定,也是法官独立性所要求的法官角色定位。法官休厄特有句名言:“不仅要主持正义,而且要人们明确无误地、毫不怀疑地看到是在主持正义这一点不仅是重要的,而且是极为重要的。” 事实上,法官在司法活动中表现出超然、中立、刚毅的品格,保证不偏不袒地审理案件,使当事人看到的是文明、威严、博学、亲和的法官,当事人及公众在心理上就会产生公正感和信任感。由此作出裁判,当事人的服判息诉率必然上升。如果法官不能保持中立,其裁判结果的公正性就会受到怀疑。
在司法活动中,法官应平等对待各方当事人,对于任何公民,不论其民族、种族、性别、职业、社会出身、宗教信仰、教育程度、财产状况、居住期限如何,都不能给予特殊的优待,也不能予以任何歧视。我国法律确认和保护公民在享有权利和承担义务上处于平等的地位,公民在适用法律上一律平等,法官对任何公民的合法权益都要平等的予以保护,对任何公民的违法行为都要平等地追究。在诉讼中,不管是机关团体、企事业单位还是普通个人,不管是国有企业法人还是私营企业法人,也不管是本地企业法人还是外地企业法人,或者是内资企业法人和外资企业法人,都是平等主体,都享有平等的国民待遇,平等地依法保护自己的权利,平等地承担义务。平等、对等原则不仅是指公民在适用法律上一律受到法律保护,而且一律受到平等制裁,对于自恃地位高、权势大而企图逃避法律制裁者,坚决刹住其嚣张气焰,依法平等制裁,做到“同样的情况同样对待,不同的情况不同对待” 。平等对等各方当事人,不搞地方保护主义,不办“关系案、人情案、金钱案”,维护国家法制的统一,这也是现代司法对法官的基本要求。
综上所述,法官应当具有共同的法律思维来解决法律问题,但法律思维不单是法官的事,必须要得到社会各界的认同,不然,难有生根发芽的土壤。一些当事人甚至领导同志对法院审判的案件有这样那样的意见,很大程度是由于不同思维方式的冲突所产生的,也就是说,他们不是以法律思维来看待法院的审判。而全民的法律思维的形成是一个渐进的过程,我国法治建设刚刚起步,在社会中培育法律思维还是一项艰巨的任务。在今后的法治实践进程中,要不断提高法律素养,增强对法律的信仰,树立法律至上的理念,尤其是在观念及社会生活中建立起法律的最高权威,无疑是至关重要的。此外,根据司法公正要求,法官办案除坚持将合法性思考摆在第一位的考虑因素外,还要考虑到办案的社会效果。一是要正确处理好办案质量和效率的关系,既要坚持质量第一,确保案件裁判结果正确,经得起检验,又要讲究效率,树立“迟到的公正就是不公正”的观念,依法在法定期限内审结案件;二是要积极推广调解方式结案,能调则调,需判则判,争取多调少判 ,减少讼累和执行难度,以实现法律效果与社会效果相统一,维护司法权威;三是法官要从自己的一言一行、一举一动,从办案的每一个环节抓起,做到“不以善小而不为,不以恶小而为之”,使法官的言行举止符合司法礼仪要求和法官职业要求,增强人民群众和诉讼当事人对法官的认同感,切实做到“司法公正树形象”。


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白山市人民政府办公室关于印发白山市政务公开工作考核办法的通知

吉林省白山市人民政府办公室


白山市人民政府办公室关于印发白山市政务公开工作考核办法的通知
白山政办发[2002]45号


《白山市政务公开工作考核办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。 附件:1.2002年县(市)区政府政务公开工作考核量化标准 2.2002年市政府各部门政务公开工作考核量化标准 白山市政务公开工作考核办法 第一章 总 则 第一条 为了促进各级政府和部门政务公开工作的深入开展,规范政务公开考核工作,根据《吉林省政务公开工作考核试行办法》,结合我市实际,制定本办法。 第二条 本办法适用于全市各级政府、政府各部门以及依法履行行政职能的事业单位。 第三条 政务公开考核工作实行分级负责制,下管一级。市政府负责全市政务公开考核工作的组织领导,并具体负责对市政府各部门、各直属单位和各县(市)区政府政务公开工作的考核;各县(市)区政府负责本级政府各部门和乡(镇)街政务公开工作的考核。 第四条 政务公开考核工作坚持客观公正、民主公开、注重实效的原则。 第五条 政务公开的考核要纳入对各级政府及部门整体工作考核之中,记入各级政府及部门工作的考核档案。 第六条 政务公开考核结果,是评价各级政府、政府各部门工作政绩的重要依据。 第二章 考核内容 第七条 政务公开考核主要有以下内容: (一)政务公开工作组织领导情况。主要考核各级政府及部门政务公开组织机构和各项工作制度建立情况,领导责任制落实情况,开展政务公开的组织协调、综合指导、检查监督、考核评比情况。 (二)政府各部门(单位)的职责和管理权限的公开情况。主要考核部门职责、内部机构设置和服务“窗口”工作人员的姓名、职务、工作范围的公开情况。 (三)政府或部门(单位)制定实施的政策、规定和适宜公开的文件、重大决策和重要事项的公开情况,包括执法水平、服务质量、群众满意程度和政府决定的资源分配、重大工程招投标、公开采购等事项的公开情况。 (四)行政执法有关规定的公开情况。 (五)办事依照的法律、法规和规章制度的公开情况。 (六)办事程序、步骤和方式、方法和办事时限的公开情况。 (七)履行承诺及办事结果的公开情况。 (八)便民措施的公开情况。 (九)工作纪律、廉政勤政制度和违规违纪行为的追究处理办法的公开情况。 (十)各项监督制度落实情况。主要考核组织监督、专门机构监督、新闻舆论监督和人民群众监督作用的发挥情况。重点部门、重要岗位的权力分解、相互制约、人员定期轮岗情况。 (十一)责任追究情况。主要考核对群众投诉的处理和不践诺、假公开、敷衍塞责行为的责任追究情况。 (十二)市政府规定的其它考核内容。 第三章 考核标准和等次 第八条 政务公开考核的标准是:组织机构健全、领导责任明确;公开范围全面、重点突出;公开内容齐全、明确具体;公开形式完备、实用有效;监督保障制度完善、激励制约机制健全;公开效果显著、群众评价满意;落实责任追究制度、群众投诉处理得当。 第九条 政务公开考核工作实行量化标准。县(市)区、乡(镇)政府及部门的考核量化标准由其上一级政府制定。 第十条 政务公开的考核结果分为优秀、良好、合格、不合格4个等次。 优秀:认真执行政务公开的各项规定,重点突出,措施得力,成绩显著,社会反响好,群众满意。 良好:比较认真执行政务公开的各项规定,工作有重点,措施比较得力,取得了一定成效,群众比较满意。 合格:能够执行政务公开的各项规定,抓住政务公开的重点,群众比较满意。 不合格:政务公开不全面、不彻底,没有抓住重点,不符合政务公开的有关规定,甚至流于形式,搞假公开,群众不满意。 第四章 考核方法和程序 第十一条 政务公开工作的考核采取平时考核与年度考核相结合的方法。平时考核每季度或半年一次,年度考核于每年年末或次年年初进行。年度考核以平时考核为基础。 第十二条 政务公开考核工作实行政府统一领导,联席会议组织协调,人事局牵头运作,政务公开办公室、监察局、农委参加的工作体制。 第十三条 具体考核工作由专门考核组负责,考核人员从联席会议各成员单位临时抽调。 第十四条 年度考核的基本程序是: (一)考核组起草年度考核方案,经政府领导审定后由各级政府办公部门发文部署。 (二)被考核政府及部门进行自我总结,并形成书面材料。 (三)考核组采取实地考核、综合评议等方式对被考核政府及部门进行考核。 (四)考核组综合平时考核与年度考核情况,提出考核意见,报政府政务公开联席会议确定考核等次,经政府审定后下发通报。 第五章 表彰奖励与惩戒 第十五条 建立政务公开工作奖惩制度。依据政务公开工作的考核结果实施奖惩。 (一)对政务公开工作年度考核中被评为优秀等次的政府及部门予以表彰。 (二)对政务公开工作年度考核中被评为不合格等次的政府及部门给予通报批评。对不认真整改的政府及部门,视情节取消本年度被评为文明、先进、模范等各种综合性荣誉称号的资格。主要领导人和直接负责人,当年不得评先受奖。 第六章 附 则 第十六条 各县(市)区政府可参照本办法执行。 第十七条 本办法由白山市人民政府政务公开办公室负责解释。 第十八条 本办法自印发之日起执行。

附件:
附件1 2002年县(市)区政府 政务公开工作考核量化标准 为了科学准确地对县(市)区政府政务公开工作进行考核,根据《白山市人民政府关于印发白山市2002年政务公开工作安排意见的通知》(白山政发〔2002〕32号)要求,结合我市实际,制定本考核标准。 政务公开工作考核量化标准实行百分制,共10个方面36 项,逐项设定评分标准,具体标准如下: 一、政务公开领导体系建设情况(15分) (一)是否认真落实行政首长负责制,主要领导亲自抓(4分); (二)是否把政务公开工作列入政府的重要议事日程,纳入年度工作目标责任制(4分); (三)是否建立了联席会议制度,能否定期研究部署政务公开工作;政务公开工作协调组能否各负其责,有效地开展工作(7分)。 二、政务公开制度建设情况(15分) (一)是否制定了年度政务公开工作安排意见或工作方案,并组织落实(3分); (二)是否落实了重点部门的“十公开”制度,实行情况如何(8分); (三)是否建立了政务公开的监督、检查和考核制度,能否做到定期或不定期检查和考核(2分); (四)是否建立并实施了政务公开违规违纪责任制追究制度(2分)。 三、重大决策和重要事项的公开情况(13分) (一)政府重大决策、重要事项是否通过政府公告、新闻媒体等形式及时向社会公开发布(4分); (二)行政审批事项的清理及保留的审批事项的执行情况(2分); (三)政府决定的资源配置、工程招投标、政府采购项目的公开和执行情况(3分); (四)项目审批、资质审查、证照办理的公开和执行情况(2分); (五)税费政策以及重点事项的检查、执收、执罚情况(2分)。 四、服务“窗口”建设情况(17分) (一)是否建立了公开办事大厅,或实行了“一站式”、“一厅式”办公和“一条龙”服务,做到了真公开(8分); (二)是否实行并落实了“首问负责制”和“首办负责制”,简化了办事程序,提高了办事效率(3分); (三)具体办事程序、办事步骤和服务方式是否以一定形式(如导示图、流程图、办事指南)向群众公开(3分); (四)是否设立了桌签,工作人员佩戴胸卡(1分); (五)是否建立了政务公开高标准示范单位或基层联系点,并通过召开座谈会、经验交流会以及宣传报道等形式,总结经验,发挥典型的示范带动作用(2分)。 五、政务公开信息化的建设情况(6分) (一)是否开通并规范运行县(市)区长公开电话,建立了县(市)区长公开接待日制度(3分); (二)是否建立了政府的网站(网页),有政务公开的内容专页(专栏),并利用办公业务网、公众信息网等载体将政务公开的有关内容向群众和社会公开(3分)。 六、办事依照的法律、法规和规章制度的公开及行政执法公开情况(8分) (一)相应法律、法规、规章是否公开,运用是否准确(2分); (二)相应法律、法规和规章中对办理有关事务的办事依据、办事条件、标准和规定时限的公开和执行情况(2 分); (三)行政收费及罚没政策的公开和执行情况,能否按规定进行收费,是否存在乱收费、乱罚款的现象(3分); (四)各部门自定的办事时限的公开情况(1分)。 七、服务承诺情况(5分) (一)是否通过新闻媒体或其他形式向社会和服务对象进行了服务承诺(2分); (二)践诺情况(2分); (三)是否公布了受理投诉的部门和举报电话,重要案件办理能否及时向社会公开(1分)。 八、群众满意情况(8分) (一)政府工作人员的工作态度是否热情、耐心,能否做到 “马上就办”或一次办成(3分); (二)群众对重大案件的调查、处理结果的满意情况(3分); (三)群众的咨询能否得到及时答复(2分)。 九、政务公开监督制度落实情况(7分) (一)发挥组织监督、专门机构监督、新闻舆论监督和人民群众监督作用情况(2分); (二)是否建立了政府会议旁听制度。对涉及群众切身利益的事项和议题,能否聘请人大代表、政协委员和群众代表列席或旁听(2分); (三)是否建立了人民群众义务监督员制度,发挥作用如何(2分); (四)是否建立健全内部监督机制,发挥作用如何(1 分)。 十、责任追究情况(6分) (一)对群众投诉能否做到及时、公正处理,处理结果公开情况(2分); (二)对不践诺、假公开、敷衍塞责等行为的责任追究情况(2分); (三)领导连带责任的追究情况(2分)。 政务公开工作的考核结果分为优秀、良好、合格、不合格4个等次。根据考核检查得分情况确定考核等次。90分以 上者为优秀,80分至89分为良好,70分至79分为合格,69分以下为不合格。 各县(市)区政府可参照此标准制定乡镇政府政务公开考核的评分标准。 附件2 2002年市政府各部门 政务公开工作考核量化标准 为了科学准确地考核市政府各部门政务公开工作,根据《白山市人民政府关于印发白山市2002年政务公开工作安排意见的通知》(白山政发〔2002〕32号)要求,结合我市实际,制定本考核标准。 政务公开考核的量化标准实行百分制,共分10个方面32 项,逐项设定评分标准,具体标准如下: 一、政务公开领导体系建设情况(14分) (一)是否认真落实行政首长负责制,主要领导亲自抓(3分); (二)是否将政务公开工作列入部门工作的重要议事日程,纳入年度工作目标责任制(4分); (三)能否定期召开会议,研究部署政务公开工作(3 分); (四)是否明确了专门处室负责,有效地开展政务公开工作(4分)。 二、政务公开制度建设情况(13分) (一)是否制定了年度政务公开工作安排意见或工作方案,并组织实施(3分); (二)是否落实了“十公开”制度,实行情况如何(8 分); (三)是否建立了政务公开违规违纪责任追究制度(2 分)。 三、重大决策和重要事项的公开情况(11分) (一)重要事项是否通过公告、新闻媒体、政府公众信息网等形式及时向社会进行公开发布(3分); (二)行政审批事项的清理及保留的审批事项的执行情况(4分); (三)项目审批、资质审查、证照办理的公开和执行情况(4分)。 四、便民措施的执行情况(20分) (一)行政审批、收费项目是否按要求及时进入了市政府政务公开办事大厅,实行了“一站式”办公和“一条龙” 服务,做到了真公开(9分); (二)是否实行和落实了“首问负责制”和“首办责任制”,简化了办事程序,提高了办事效率(4分); (三)具体办事程序、办事步骤和服务方式是否以一定形式(如导示图、流程图、办事指南等)向群众公开(4 分); (四)是否设立了桌签,工作人员佩戴胸卡(1分); (五)在工作中是否能够及时总结政务公开工作经验,通报工作情况,推广典型经验(2分)。 五、政务公开信息化的建设情况(5分) (一)是否建立了行政首长公开办公接待日制度,能否认真做好接待工作(3分); (二)是否建立了部门的网站(网页),有政务公开的内容专页(专栏)(2分)。 六、办事依照的法律、法规和规章制度的公开及行政执法公开情况(7分) (一)相应的法律、法规、规章是否公开,运用是否准确(2分); (二)相应的法律、法规和规章中对有关事务的办事依据、办事条件、标准和规定时限的公开和执行情况(2 分); (三)行政收费及罚没的公开和执行情况,能否严格按照规定进行收费,是否存在乱收费、乱罚款的现象(2 分); (四)部门自定的办事时限的公开情况(1分)。 七、服务承诺践诺情况(9分) (一)是否通过新闻媒体或其他形式面向社会和服务对象进行了承诺(2分); (二)践诺情况(4分); (三)是否公布了受理投诉的举报电话,能否责成专人办理(3分)。 八、群众满意情况(9分) (一)工作人员的工作态度是否热情、耐心,是否做到了“马上就办”或“一次办成”,不拖不卡(4分); (二)群众对投诉案件的调查、处理结果满意情况(3 分); (三)行政诉讼案件的胜诉率(2分)。 九、政务公开监督制度落实情况(6分) (一)发挥组织监督、新闻舆论监督和人民群众监督的作用情况(3分); (二)是否建立了人民群众义务监督员制度,发挥作用如何(3分)。 十、责任追究情况(6分) (一)对群众投诉能否做到及时、公正,处理结果公开(2分); (二)对不践诺、假公开、敷衍塞责等行为的责任追究情况(2分); (三)领导连带责任的追究情况(2分)。 政务公开工作和考核结果分为优秀、良好、合格、不合格4个等次。根据考核检查得分情况确定考核等次。90分以上者为优秀,80至89分为良好,70至79分为合格,69分以下为不合格。 各县(市)区政府可参照此标准制定县(市)区政府各部门政务公开考核的评分标准。


宿迁市物业管理实施细则(试行)

江苏省宿迁市人民政府


宿政发〔2004〕62号


市政府关于印发宿迁市物业管理实施细则(试行)的通知



各县、区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:

《宿迁市物业管理实施细则(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。




宿迁市人民政府

二OO四年四月二十八日







宿迁市物业管理实施细则(试 行)



第一章 总则



第一条 为了规范物业管理行为,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定,结合本市实际情况,制定本细则。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第四条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第五条 建筑面积在1万平方米以上的机关、企事业单位办公楼、工业区以及住宅小区都要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。配套不齐全的,要在当地人民政府组织下,有计划地进行综合整治,提高配套水平,逐步创造条件,实行物业管理。

第六条 零星分散物业(含不达规模的物业,原产权单位已不存在的生活大院、宿舍楼,居民自建房屋等)由所在社区统一管理。可以组建物业公司负责管理,也可以选聘具有资质的物业管理企业实行专业化管理。

第七条 市、县(区)房地产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

各级地方政府有关部门和单位,应当在各自职责范围内,共同做好有关管理工作。



第二章 业主自治管理



第八条 物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。

业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的,可推选业主代表,组成业主代表大会(以下称业主大会)。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选1—6名业主代表。

业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人,经民主选举产生。

业主大会的议题应提前告知业主或业主代表,业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第九条 业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票,其它物业按照其拥有物业的建筑面积计算,建筑面积100平方米以下房屋为1票,100平方米以上的每满100平方米为1票。

第十条 住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到30%,不足50%,但使用已超过1年的,应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会,选举产生临时业主委会,临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。

住宅区符合成立业主委员会条件时,应依照条例和本细则规定及时组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

第十一条 首次业主大会(含首次临时业主大会,下同)应当在物业所在地的房地产行政管理部门和街道办事处的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备委员会,负责业主大会筹备工作。

第十二条 首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作:

(一)协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容;

(二)确定召开业主代表大会的,协商确定业主代表人数,组织推荐业主代表候选人,审查业主代表候选人资格,组织民主选举业主代表,产生的业主代表应当在物业管理区域内公布;

(三)协商业主委员会组成人数,并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人,候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布;

(四)起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案,并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见;

(五)做好召开首次业主大会的各项会务准备工作;

(六)主持召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

第十三条 首次业主大会除行使细则中规定的权职外,还应审议通过以下事项:

(一)业主大会和业主委员会议事规则;

(二)业主委员会日常工作权限;

(三)业主委员会选举办法;

(四)物业管理企业的选聘办法;

(五)物业的有关公共管理规定;

(六)选举产生业主委员会。

第十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会,经物业所在地街道办事处初审同意后,自选举产生之日起30日内到物业所在地物业管理行政管理部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料:

(一) 业主委员会登记确认表;

(二) 业主代表、业主委员会选举办法及选票;

(三) 业主大会审议通过的主要事项。

第十五条 业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名,业主委员会不得从事经营活动。

第十六条 业主委员会依据条例的规定履行职责,督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约;帮助物业管理企业实施本区域的物业管理,配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题;接受物业管理行政管理部门、街道办事处的指导和监督,积极配合社区建设管理。

第十七条 业主委员会主任享有下列权利:

(一)负责召开主业委员会会议;

(二)经业主委员会授权,核签物业维修等项目的费用,代表业主委员会对外签约或签署文件;

(三)业主委员会授权的其他事项。

业主委员会主任应当履行下列义务:

(一)遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程,办事公正、负责;

(二)完成业主委员会交办的工作;

(三)代表业主委员会处理事务;

(四) 接受行政管理部门的培训和指导。

第十八条 业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定,可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前,物业管理行政管理部门、街道办事处应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作,参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。

第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。



第三章 物业管理企业



第二十条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内,向所在地物业管理行政管理部门申领资质证书。

物业管理行政管理部门按照有关规定对申领资质证书的物业管理企业进行资质等级审查,并报市物业管理行政主管部门核定资质等级。物业管理企业领取资质证书后,方可从事与资质相应的物业管理服务活动。

第二十一条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业前期物业服务协议或物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

第二十二条 物业管理行政管理部门应加强对物业管理从业人员培训,提高从业人员整体素质,实行持证上岗。



第四章 物业管理服务



第二十三条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,报物业所在地物业管理行政管理部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。

第二十四条 新建住宅区物业销售前,建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入,与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议,承担前期物业服务。房地产开发管理部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预(销)售许可证的前置条件。

新建住宅区物业出售时,物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。

第二十五条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业,并签订物业服务合同。

第二十六条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。

物业服务事项应包括以下内容:

(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

(二)共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;

(三)日常环境卫生管理服务,包括公共场所、物业公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等;

(四)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任;

(五)物业装饰装修的管理服务;

(六)管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料;

(七)组织开展社区文化娱乐活动;

(八)根据业主和物业使用人要求,提供的特约服务。

物业管理企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签订之日起十五日内,将合同报物业所在地物业管理行政管理部门备案。

第二十七条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列要求实施:

(一)按照江苏省规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施管理服务;

(二)在业主使用房屋前,将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主;

(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护;

(四)发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时,立即采取保护措施,并按照物业服务合同的约定进行维修;

(五)接到物业损坏报修时,限时进行维修和处理;

(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

(七)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目,接受审核;

(八)建立公开征询业主意见制度,定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;

(九)发现违反条例、本细则或业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告;

(十)按照物业服务合同约定的要求,做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项;

(十一)物业管理企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。

第二十八条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准,积极开展物业管理达标创优活动,提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度,鼓励物业管理企业采用先进的管理服务标准,提高管理服务质量。

第二十九条 普通住宅的物业管理公共服务费应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定,并由物业管理企业按照约定向业主收取;共他物业的服务费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。

第三十条 建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类,按照分类项目制定等级服务质量标准,按照社会成本测算各个服务项目等级标准价格。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力,自主选择服务项目、服务等级,自主选聘物业管理企业。

第三十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务,应当按户计量,直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用,确需委托的,应当与物业管理企业签订委托合同,实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时,不得价外加价,也不得向业主另外收取手续费用。



第五章 物业的使用和维护



第三十二条 新建物业在规划建设时,应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报所在地物业管理行政主管部门备案。建成后,建设单位应及时向物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收,未经验收不得交付使用;验收不合格的,应在规定的期限内做好整改工作。

建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积的3‰—4‰无偿提供物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有,由托管的物业管理企业使用;同时提供相应的社区服务用房。

物业管理服务用房、社区服务用房、文体活动用房、停车库(场)、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施应当按照设计用途使用,不得改变用途;确需改变的,应当依法办理相关手续。

第三十三条 新建物业进行接管验收时,业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。

第三十四条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划和房屋安全的要求,应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后,报经规划部门批准。

第三十五条 业主或使用人装修物业,应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定,应当事先告知物业管理企业,并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:

(一)装饰装修工程的实施内容;

(二)装饰装修工程的实施期限;

(三)允许施工的时间;

(四)废弃物的清运与处置;

(五)物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能的安装要求;

(六)禁止行为和注意事项;

(七)管理服务费用;

(八)违约责任;

(九)其他需要约定的事项。

物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为,应当立即制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。

第三十六条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复和赔偿。

第三十七条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意,与物业管理企业签订书面协议,并在约定的期限内恢复原状。造成损失的,应当给予相应赔偿。

第三十八条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的管理与使用按照市建设局、财政局[2003]163号、[2003]19号文件执行。

第三十九条 依据规定筹集的维修基金属业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

第四十条 维修基金由房地产行政管理部门代管,所代管的维修基金,应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。

维修基金应当存入物业管理行政管理部门指定的银行,专户存储、专款专用。

第四十一条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前,足额交纳代收的维修基金;在办理商品房所有权初始登记时,应当向房地产登记部门提供交款凭证。

第四十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用,按照下列规定承担:

(一)房屋室内部分的维修、更新费用,由业主自行承担;

(二)物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新改造从维修基金中列支,按项目维修费用占受益面积应分配维修基金的比例分摊。

物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,房地产行政管理部门和街道办事处应当督促限期维修。



第六章 投诉



第四十三条 物业管理行政管理部门和街道办事处应当建立投诉受理制度,接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。

第四十四条 物业管理行政管理部门、街道办事处受理投诉后,应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的,可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。

物业管理行政管理部门受理投诉后,应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的,应当进行调查核实,并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。

投诉人对物业管理行政管理部门的处理意见有异议,可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内,将复核意见回复投诉人。

第四十五条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,物业管理行政管理部门应当自受理之日起5日内,移送有关行政管理部门处理,并告知投诉人。



第七章 法律责任



第四十六条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

第四十七条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的,当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处和物业管理行政管理部门投诉,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第四十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为,经教育不改的,社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。

业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,物业管理企业可以催交,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

不能及时足额交纳物业服务费的业主,不得当选为业主代表和业主委员会委员,其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作,必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的,可依法罢免。

第四十九条 资质年检不合格的物业管理企业,物业管理行政管理部门应责令其限期整改;整改仍不到位的,由物业管理行政主管部门降低其资质等级,直至吊销其资质证书。

第五十条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法津、法规、规章规定的行为,业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止,制止无效时,应当向城市管理行政执法部门报告,由其依法处理;违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施,由城市规划管理部门依法处理,有关部门应当配合查处。



第八章 附则



第五十一条 本细则由宿迁市建设局负责解释。

第五十二条 本细则自2004年5月13日起施行。






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